Omsætning af fast ejendom En statusoversigt og et problemkatalog Delbetænkning afgivet af Industriministeriets udvalg vedrørende omsætning af fast ejendom Betænkning nr. I23I Industriministeriet, marts 1992 Tryk: Schultz Grafisk A/S Industriministeriet København, marts 1992 ISBN: 87-503-9655-2 Indholdsfortegnelse Side Brev til industriminister Anne Birgitte Lundholt Udvalgets kommissorium, sammensætning og arbejde 9 1. Udvalgets kommissorium 9 2. Udvalgets sammensætning 10 3. Udvalgets arbejde 11 Problemkatalog 13 1. Behov for specialregulering 13 2. Partsposition, reguleringsbehov og reguleringsfor- mål 15 3. Forbrugernes rådgivningsbehov før optræden på ejendomsmarkedet 17 4. Erhvervsstruktur og forbrugernes rådgivningsbe- hov i forbindelse med beslutning om køb eller salg 19 5. Forbrugernes beslutningsgrundlag ved ejendoms- handel 22 6. Rådgivningsproces og papirgang ved ejendoms- handel 24 7. Ejendomsmarkedets overskuelighed 27 8. Adgangen til erhvervsudøvelse på formidlings- markedet 27 9. Adgangen for erhvervsudøverne på formidlings- markedet til markedskommunikation 30 10. Priskonkurrence og gennemsigtighed på formid- lingsmarkedet 32 11. Særlige problemer i forbindelse med samarbejdsaf- taler, kædedannelse, franchising m.v. 34 12. Formidlingsopgavens indhold og vederlæggelse .. 40 13. Effektiv retshåndhævelse 41 Materialesamling 43 1. Overblik over dagens marked og regulering 43 1.1. Ejendomsmarkedet 43 3 1.2. En ejendomshandels forløb 48 1.3. Tjenesteydelser ved ejendomshandel 54 1.4. Branchestruktur og brancheglidning på ejendoms- formidlingsområdet 90 1.5. Lovregulering 99 1.6. Selvregulering 108 2. Indblik i nogle aktuelle sager 110 2.1. Konkurrencerådets aktiviteter på ejendomsfor- midlingsområdet 110 2.1.1. Konkurrenceloven 110 2.1.2. Redegørelse om udgifter ved flytning mellem ejer- bolig 110 2.1.3. Rapport om autorisationer o.l. set i relation til Konkurrenceloven 113 2.1.4. Anmeldelse af advokaters og ejendomsformidle- res branchemæssige vedtagelser 114 2.1.5. Anmeldelse af franchise- og samarbejdsaftaler på ejendomsformidlingsområdet 123 2.1.6. Undersøgelse af ejendomsformidlingsbranchen .. 133 2.2. Forbrugerombudsmandens aktiviteter på ejen- domsformidlingsområdet 133 2.2.1. Markedsføringsloven 133 2.2.2. Salgsgaranti 134 2.2.3. Bruttosalær 135 2.2.4. Før-/nu-pris 136 2.2.5. Annoncerabatter 137 2.2.6. Ydelseskvalitetssammenlignende reklame 137 3. Udkig til forholdene i andre lande 137 4. Fremkig ind i Det indre Marked og EF-regulering 139 4 Bilag I : Næringsloven, lovbekendtgørelse nr. 185 af 25. marts 1988. Bilag 2: Ejendomsmæglerloven, lovbekendtgørelse nr. 182 af 25. marts 1988. Bilag 3: Bekendtgørelse nr. 673 af 3. oktober 1990 om ejendomsmægleres og ejendomshandleres virksomhed. Bilag 4: Dansk Ejendomsmæglerforenings normsæt. Bilag 5: Dansk Ejendomsmæglerforenings Etiske Regler. Bilag 6: Generelle retningslinier for afgørelse af typiske klagenævnssager udarbejdet af Klagenævnet for Ejendomsformidling (Ejendoms- mæglernævnet). 5 28.februar 1992 Til industriminister Anne Birgitte Lundholt Den 11. december 1991 udpegede ministeren medlemmerne af Udvalget vedrørende omsætning af fast ejendom. Udvalget vil med denne delbetænk- ning indeholdende en statusoversigt og et problemkatalog gerne præsentere vores foreløbige arbejdsgrundlag og samtidig invitere offentligheden til overfor Udvalget at fremkomme med synspunkter af relevans for Udvalgets arbejde, så vi kan færdiggøre dette inden årets udgang på det bedst mulige grundlag. Med venlig hilsen Børge Dahl formand 7 Udvalgets kommissorium, sammensætning og arbejde I. Udvalgets kommissorium Udvalgets kommissorium er følgende: En arbejdsgruppe nedsat af regeringen med repræsentanter for Ju- stitsministeriet, Boligministeriet og Industriministeriet afgav i februar 1990 en redegørelse om brancheglidning og franchising på ejendoms- formidlingsområdet, Betænkning 1195/1990. Arbejdsgruppen anbefalede bl.a. iværksættelse af et egentligt ud- valgsarbejde med henblik på en bredere undersøgelse af udviklingen inden for ejendomsomsætningen og med henblik på den fremtidige regulering af ejendomsomsætningen. Regeringen har besluttet at følge arbejdsgruppens anbefaling ved ned- sættelse af Udvalget vedrørende omsætning af fast ejendom. Udvalget skal i sit arbejde overveje de udestående spørgsmål vedrø- rende handel med ejendomme, som der ikke er taget endelig stilling til, jf. Betænkning 1195/90: - om det er påkrævet at opretholde en lovgivning, hvorefter det kræ- ves, at ejendomsmæglere beskikkes, og at ejendomshandlere skal have næringsbrev. - i hvilket omfang det, hvis særlig adkomst til at drive erhvervet ikke findes påkrævet, er nødvendigt at have en særlig lovgivning på dette område. - om forbuddet mod, at ejendomsmæglere og ejendomshandlere dri- ver virksomhed i selskabsform, bør ophæves. - om der bør være begrænsninger i, hvad der kan aftales i franchiseaf- taler og samarbejdskontrakter. - om de ændringer, der i september 1990 er foretaget i bekendtgørelse nr. 973 af 18. december 1986 om ejendomsmægleres og ejendoms- handleres virksomhed, har haft den tilsigtede virkning. 9 Udvalget skal på baggrund heraf fremkomme med forslag til ændrin- ger i lovgivningen, som skønnes formålstjenlige med henblik på at sikre en effektiv ejendomsomsætning, der bygger på en hensigtsmæs- sig og konkurrencebetinget udvikling i erhvervsstrukturen og tilgode- ser forbrugernes behov for et varieret udbud af kvalificerede ydelser til lavest mulige omkostninger og priser. Udvalget skal afslutte sit arbejde inden udgangen af 1992. Det er i udvalget af Industriministeriet blevet præciseret, at det falder uden for Udvalgets kommissorium at stille forslag om ophævelse af det eksiste- rende forbud mod, at ejendomsmæglere og-handlere udfærdiger de til ting- lysning bestemte dokumenter om overdragelse af fast ejendom. Udvalget skal således i sit arbejde forudsætte dette forbud opretholdt. Der har af Folketingets Erhvervsudvalg været stillet et spørgsmål til industri- ministeren om, »hvilke initiativer ministeren vil tage for at fremskynde« Ud- valgets arbejde. Dette spørgsmål har været forelagt Udvalgets formand, som under henvisning til det brede problemfelt, der ønskes belyst, ikke har fun- det det muligt at fremrykke tidspunktet for udvalgsarbejdets færdiggørelse med udgangen af 1992. Industriministeren har på denne baggrund henledt formandens opmærksomhed på muligheden for, at Udvalget afgiver delbe- tænkninger, og besvaret Folketingets Erhvervsudvalgs spørgsmål i overens- stemmelse hermed. 2. Udvalgets sammensætning Formand Professor Børge Dahl Juridisk Institut Handelshøjskolen i København Medlemmer Kontorchef Jørgen Hammer Hansen, Industriministeriet Kontorchef Niels Anker Ring, Erhvervs- og Selskabsstyrelsen Vicedirektør Bente Saltorp, Forbrugersstyrelsen Kontorchef Carsten Kvetny, Konkurrencesekretariatet Fuldmægtig Lars Hjortnæs, Justitsministeriet Kontorchef Flemming Lethan, Boligministeriet (suppleant) 10