Aktive Ortsmitte Peitin g MARKT PEITING INTEGRIERTES STÄDTEBAULICHES ENTWICKLUNGSKONZEPT Aktive Ortsmitte Peiting ISEK Peiting Aktive Ortsmitte Peiting MARKT PEITING INTEGRIERTES STÄDTEBAULICHES ENTWICKLUNGSKONZEPT Stand. 08. Mai. 2014 Fachplanung Einzelhandel und Stadtmarketing, Bürgerbeteiligung und Aktivie- rungsprozess Aktive Ortsmitte Peiting, Zusammenführung der Fachteile Dr. Heider Standort- und Wirtschaftsberatung GmbH, Augsburg Projektleitung: Dr. Manfred Heider Projektbearbeitung: Dipl.-Geogr. (univ.) Herbert Brunner Fachplanung Städtebau: Büro für Architektur und Städtebau Eberhard von Angerer, München Projektleitung: Dipl. Ing. Eberhard von Angerer Projektbearbeitung: Dipl. Ing. Brigitte Konrad Fachplanung Verkehr: TRANSVER GmbH, München Projektleitung und -bearbeitung: Ralf Engelhardt Die vorliegende Untersuchung unterliegt dem deutschen Urheberrecht. Verwendung, Weitergabe, Vervielfältigung, Veröffentlichung, die Bereitstellung im Internet u.ä. von einzelnen Inhalten oder des gesamten Werkes sind nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Verfassers gestattet. Die enthaltenen Karten und Daten sind urheberrechtlich geschützt und dürfen nicht aus dem Gutach- ten separiert oder einer anderen Nutzung zugeführt werden. Bei Nichtbeachtung dieser Regelungen ist der Verursacher für daraus entstehende oder auftretende Urheberrechtsverletzungen und deren Ansprüche ebenso wie für die Abwehr und die daraus entste- henden Kosten von Urheberrechtsansprüchen verantwortlich. 2 Aktive Ortsmitte Peiting ISEK Peiting INHALTSVERZEICHNIS 1 EINFÜHRUNG 6 2 PLANERISCHE GRUNDLAGENDATEN 10 2.1 Lage im Raum, Siedlungsstruktur, verkehrliche Erschließung und landesplanerische Funktion 11 2.2 Bevölkerung – Entwicklung, Struktur und Prognose 14 2.3 Wirtschaftsstruktur 18 2.4 Planungsrechtliche Vorgaben 28 2.4.1 Flächennutzungsplan 28 2.4.2 Bebauungspläne 31 2.4.3 Bau- und Bodendenkmäler 33 2.5 Durchgeführte Maßnahmen 34 2.6 Bestehende Untersuchungen und Planungen 37 2.6.1 Verkehrsgutachten 37 2.6.2 Neuordnung des Bereichs zwischen Schulgelände und Ammergauer Straße 38 2.6.3 Kreisverkehr Kreuzung Schongauer Straße / Münchener Straße 38 3 BÜRGERBETEILIGUNG 39 4 BESTANDSANALYSE STÄDTEBAU 45 4.1 Qualitäten und Potentiale 46 4.2 Mängel und Konfliktbereiche 53 5 BESTANDSANALYSE VERKEHR 60 5.1 Grundlagen der Verkehrsanalyse 61 5.2 Aufbereitung der Verkehrsbefragungen 62 5.2.1 Einleitende Anmerkungen 62 5.2.2 Befragungsergebnisse 64 5.3 Verkehrsmodell 65 5.3.1 Analyse 2011/2012 65 5.3.2 Prognosefall 2025: Verkehrsentwicklung bis 2025, Verkehrsbelastung 2025 66 3 Aktive Ortsmitte Peiting ISEK Peiting 6 BESTANDSANALYSE EINZELHANDEL 68 6.1 Marktgebiet und Kaufkraft 69 6.1.1 Raumsituation und Marktgebiet 69 6.1.2 Die Kaufkraft im Marktgebiet 71 6.1.3 Kaufkraftorientierung im Marktgebiet und Kaufkraftbindung des Einzelhandels in Peiting 73 6.2 Branchen-, Größen- und Standortstruktur des Peitinger Einzelhandels 75 6.2.1 Branchenstruktur des Einzelhandels 75 6.2.2 Größenstruktur des Einzelhandels 77 6.2.3 Standortstruktur 79 6.2.4 Einzelhandels- und Geschäftsstandort Ortsmitte 82 6.2.4.1 Einzelhandels- und Standortstruktur in der Ortsmitte 85 6.2.4.2 Funktionalität / Qualitätseinstufung der gewerblich genutzten Immobilien in der Ortsmitte 90 6.2.5 Einzelhandelsstandort Ortsmitte – Stärken und Herausforderungen 93 6.3 Lebensmitteleinzelhandel und Nahversorgung 97 6.4 Verkaufsflächenbedarf und Ausbaumöglichkeiten 100 7 ZIELE UND FORDERUNGEN 103 7.1 Ziele zur Nutzung 104 7.2 Ziele zur Ortsgestalt und -struktur 104 7.3 Ziele zur Grünstruktur und Gewässern 105 7.4 Ziele zum Verkehr 105 7.5 Ziele der Einzelhandels- und Standortentwicklung 106 8 HANDLUNGSFELDER UND MAßNAHMEN 107 8.1 Handlungsfeld Nutzungsstruktur, Ortsgestalt und -struktur sowie zur Grünstruktur und den Gewässern 108 8.1.1 Vordringliche Maßnahmen 108 8.1.2 Sonstige Maßnahmen 109 4 Aktive Ortsmitte Peiting ISEK Peiting 8.2 Handlungsfeld Verkehrsstruktur – Planfälle 2025 111 8.2.1 Planfall 1: Anbindung „Am Bachfeld“ 111 8.2.2 Planfall 2: Verkehrsreduzierung in der Meierstraße 112 8.2.3 Planfall 3: Verkehrsberuhigung am Hauptplatz 114 8.2.4 Planfall 4: Hauptort Peiting mit Tonnagebeschränkung 116 8.2.5 Zusammenfassung der konzeptionellen Empfehlungen 117 8.3 Handlungsfeld Einzelhandel und Stadtmarketing 118 8.3.1 Sortimentskonzept 119 8.3.2 Standort-/Zentrenkonzept 122 8.3.3 Stärkungskonzept Ortsmitte 125 8.3.3.1 Qualitätssteigerung als Querschnittsaufgabe 125 8.3.3.2 Einzelbetriebe und Immobilien 126 8.3.3.3 Image und Marketing 128 8.3.3.4 Aufwertungsmaßnahmen im öffentlichen Raum 129 8.3.3.5 Nutzungsaktivierung 129 8.3.3.6 Funktionsstärkung, Standortvernetzung, Konzentration in den Schwerpunkträumen der Ortsmitte Peitings 130 8.3.4 Organisation und Umsetzung 134 9 MAßNAHMENKATALOG UND UMSETZUNGSHORIZONT 137 10 ANHANG 143 10.1 Sortimentsgliederung ladenrelevanter Einzelhandel 144 10.2 Begriffsdefinitionen 145 10.3 Quellen 147 5 Aktive Ortsmitte Peiting ISEK Peiting 1 Einführung 6 Aktive Ortsmitte Peiting ISEK Peiting Einführung Das vorliegende integrierte städtebauliche Entwicklungskonzept Peiting (kurz: ISEK) soll eine integrierte Stadtentwicklungsplanung als Gesamtstrategie der kommunalen Ent- wicklung darstellen, auf deren Grundlage der zielgerichtete Einsatz öffentlicher Mittel nach dem Städtebauförderungsprogramm "Aktive- Stadt- und Ortsteilzentren" ermöglicht wird. Der Ausrichtung des Förderprogramms „Aktive Stadt- und Ortsteilzentren“ entsprechend wurde das vorliegende „Entwicklungskonzept Einzelhandel und Ortsmitte“ aus dem Jahr 2010 aktualisiert und um eine gesamtörtliche Betrachtung der städtebaulichen Struktu- ren, der Grünstrukturen (inkl. Gewässer), des Verkehrs sowie der im Zuge der Aktivitä- ten der Bürgerbeteiligung und des seit 2010 laufenden Aktivierungsprozesses Aktive Orts- mitte Peiting ergänzt und zu einem integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzept, dem vorliegenden ISEK Peiting, ausgearbeitet. Das vorliegende integrierte städtebauliche Entwicklungskonzept ist somit das Ergebnis interdisziplinärer, kooperativer und ganzheitlicher Untersuchungen des Marktes Peiting. Im Mittelpunkt des ISEK Peiting steht die Ortsmitte, auf welcher der Fokus des Städte- bauförderungsprogrammes Aktive Stadt- und Ortsteilzentren gerichtet ist. Im Bereich des Städtebaus wurde hierfür eine Aktualisierung der Vorbereitenden Untersuchungen aus dem Jahr 1993 erforderlich, welche im bestehenden Sanierungsgebiet1 „Ortskern Pei- ting“ bisher die Grundlage vielfältiger Sanierungsmaßnahmen unter Beteiligung der Städtebauförderung in Bayern bildeten. Gesamtörtliche Aspekte wurden im Hinblick auf deren besondere Relevanz für die Ortsmitte einbezogen, so standen hierbei insbesonde- re gesamtörtliche Tendenzen des demographischen Wandels, eine gesamtörtlich konzi- pierte Einzelhandelsentwicklung sowie die gesamtörtlichen verkehrlichen Rahmenbedin- gungen im Fokus der Betrachtung. Es wurden bestehende Sanierungs- und Entwick- lungsziele überprüft und unter besonderer Berücksichtigung der Stärkung des Ortskerns ggf. neu formuliert. Darauf aufbauend wurden ein Handlungskonzept sowie ein Maß- nahmenkatalog mit Fokussierung auf die Stärkung der Ortsmitte ausgearbeitet. 1 Im vereinfachten Verfahren gemäß § 142 BauGB beschlossen. 7 Aktive Ortsmitte Peiting ISEK Peiting Einführung Insbesondere folgende Untersuchungen und Materialien wurden zur Erstellung des ISEK Peiting verwendet: (cid:208) Aktualisierung der Vorbereitenden Untersuchungen für das Sanierungsgebiet „Orts- kern Peiting“ (cid:208) Verkehrsgutachtens Peiting (cid:208) 'Aktive Ortsmitte Peiting' Entwicklungskonzept Einzelhandel und Ortsmitte (cid:208) Bürgerbeteiligung und Aktivierungsprozess 'Aktive Ortsmitte Peiting' (cid:208) Dokumentation der Auftaktveranstaltung Arbeitsgruppenprotokolle und Ergebnisse der Arbeitsgruppen (cid:208) aktualisierte Einzelhandelsstruktur (Juli 2013) auf Basis des Infosystems Geschäfts- straßen-/Leerstandsmanagement 2012. Die Aktualisierung und Fortschreibung der Vorbereitenden Untersuchungen gemäß § 141 BauGB umfasst eine Größe von ca. 35 ha. Hierbei muss erwähnt werden, dass die Marktgemeinde Peiting bereits vor Erstellung dieses integrierten städtebaulichen Ent- wicklungskonzeptes zahlreiche Maßnahmen zur Aufwertung der Ortsmitte durchgeführt hat. Eine wichtige Basis bildete dabei u.a. das „Entwicklungskonzept Einzelhandel und Ortsmitte“ aus dem Jahr 2010. Für eine umfassende gestalterische und funktionale Aufwertung der Peitinger Ortsmitte sind jedoch weitere Maßnahmen erforderlich. Dazu gilt es den begonnenen Umsetzungsprozess des „Entwicklungskonzeptes Einzelhandel und Ortsmitte“ fortzusetzen sowie die Neugestaltung von Straßenräumen zur Erhöhung der Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum und zur Verkehrsberuhigung sowie die Neuordnung ungeordneter Bereiche und das Schließen von Baulücken voranzutreiben. Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Reaktivierung leer stehender Gebäudesubstanz und die Sanierung von Gebäuden in mangelhaftem Zustand. Abschließend ist darauf hinzuweisen, dass der Marktgemeinderat des Marktes Peiting am 19.11.2013 beschlossen hat, die Vorbereitenden Untersuchungen auf das südöstlich an das Sanierungsgebiet „Ortskern Peiting“ angrenzende Gebiet entlang der Bahnhof- straße ausweiten zu wollen. Ziel ist es, auch dort ein sinnvoll abgegrenztes Sanierungs- gebiet auszuweisen, um städtebauliche Sanierungsmaßnahmen durchführen zu können. Die Vorbereitenden Untersuchungen „Bahnhofstraße“ sind nicht Teil dieses Gutachtens, sondern werden separat behandelt. 8 Aktive Ortsmitte Peiting ISEK Peiting Einführung 9 Aktive Ortsmitte Peiting ISEK Peiting 2 Planerische Grundlagendaten 10