EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. KOCAELİ İLİ KÖRFEZ İLÇESİ'NDE YER ALAN KÖRFEZKENT 2. ETAP PROJESİ BÜNYESİNDEKİ 790 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU HAZIRLAYAN KURUM REEL GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. TALEP TARİHİ - NO 21.03.2013 SÖZLEŞME TARİHİ 21.03.2013 DEĞERLEME TARİHİ 24.03.2013 RAPOR TARİHİ 08.04.2013 RAPOR NO EML-1303034 KULLANIM AMACI PAZAR DEĞERİ TESPİTİ GİZLİLİK DERECESİ HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. KÖRFEZKENT 2. ETAP PROJESİ BÜNYESİNDEKİ DEĞERLEME KONUSU 790 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM YAVUZ SULTAN SELİM MAHALLESİ, MEVLANA CADDESİ DEĞERLEME ADRESİ NO:129 KÖRFEZKENT 2. ETAP PROJESİ BÜNYESİNDEKİ 790 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM KÖRFEZ / KOCAELİ Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Eren KURT Berrin KURTULUŞ SEVER Lisans No : 402003 Lisans No : 401732 1 EML-1303034 KÖRFEZ İÇİNDEKİLER İçindekiler Ekler 1 - Değerleme Hizmeti Bilgileri 1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı 1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi 1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler 1.44 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler 1.5 - Değerleme Rapor Özeti 2 - Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri 2.1 - Tapu Kayıtları 2.2 - Takyidat Bilgileri 2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar 3 - Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler 3.1 - Tanımı 3.2 - Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri 3.3 - Ulaşım Özellikleri 3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri 4 - Değerleme İle İlgili Analizler 4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri 4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler 4.3 - Bilgilerin Kaynağı 4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler 5 - Değerleme Yöntemleri 5.1 - Piyasa Değeri Yaklaşımı 5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı 5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı 6 - Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler 6.1 - Piyasa Değeri Yaklaşımı 6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı 6.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı 6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanımı 6.5 - Verilerin Değerlendirilmesi 7 - Sonuç EKLER Ek 1 - Bağımsız Bölüm Mülkiyet Listesi Ek 2 - Bağımsız Bölüm Değer Listesi Ek 3 - Taşınmazı gösteren fotoğraflar Ek 4 - Tapu Kaydı - kopya) Ek 5 - İmar durum yazısı(kopya) Ek 6 - Yapı Kullanma İzin Belgeleri(kopya) Ek 7 - Mahal Listesi(kopya) Ek 8 - Çarşaf Liste (kopya) Ek 9 - Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgeleri (kopya) 2 EML-1303034 KÖRFEZ 1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ 1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan 790 adet bağımsız bölümündeğerlemetarihindekipazardeğerinin belirlenmesiamacıile hazırlanmıştır. Ayrıca gerekli olduğu durumlarda, taşınmaz/taşınmazların Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) mevzuatına göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasının uygunluğunun belirlenmesi de amaçlanmaktadır. Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır. 1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi 1.2.1 - Hizmeti Alan Kurum Bilgisi * Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B K: 1-2-3-4-5-6-7-8 Ataşehir / İSTANBUL 1.2.2 - Hizmeti Veren Kurum Bilgisi * Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655 Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır. 3 EML-1303034 KÖRFEZ 1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan 790 adet taşınmazın ( 1/1 hisseli ), değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır. Değerleme Konusu Gayrimenkuller İçin Yapılan 1.4 - Değerlemeye İlişkin Bilgiler Söz konusu taşınmazlar için 08.04.2013 tarih ve EML-1303034 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. ErenKURTveBerrinKURTULUŞSEVERdeğerlemeişlemindegörev almış olup, Onur BÜYÜK raporun hazırlanmasında yardımcı olmuştur. Aynı taşınmazlar için 23.12.2012 tarih ve EML-1211024 nolu rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. 4 EML-1303034 KÖRFEZ 1.5 - Değerleme Rapor Özeti GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ KOCAELİ KÖRFEZKENT EMLAK KONUTLARI DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ 2. ETAP PROJESİ DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN KURUM REEL GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. RAPOR TARİHİ 08.04.2013 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ TAPU BİLGİLERİ BKZ. EK-4 RAPOR KONUSU 790 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMDEN 3 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN SATIŞI HENÜZ GERÇEKLEŞMEMİŞ OLUP 787 ADEDİNİN İSE SATIŞ SÖZLEŞMELERİ YAPILMIŞ, ANCAK TAPU DEVİRLERİ HENÜZ GERÇEKLEŞMEMİŞTİR. BAĞIMSIZ BÖLÜMLER KONUT OLARAK KULLANIMA UYGUN OLUP HALİ HAZIRDA BAZI BAĞIMSIZ BÖLÜMLER MEVCUT KULLANIM KULLANILMAKTA, BAZILARI İSE BOŞ DURUMDADIR. 15.11.2012 TARİHİNDE KÖRFEZ BELEDİYESİ'NDEN ALINAN YAZILI İMAR DURUMUNA GÖRE ; 1920 ADA 2 NUMARALI PARSEL1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANINDA TOPLU KONUT ALANINDA KAMAKTA OLUP İMAR DURUMU E=1.50, Hmax=30.50 m.' DİR. DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) 31 MART 2013 İTİBARİYLE SATIŞI HENÜZ GERÇEKLEŞMEMİŞ 3 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN DEĞERİ 276.457,28 TL 31 MART 2013 İTİBARİYLE SATIŞI GERÇEKLEŞMİŞ ANCAK TAPU DEVİRLERİ HENÜZ YAPILMAMIŞ 787 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN TOPLAM DEĞERİ 88.828.718,76 TL 5 EML-1303034 KÖRFEZ 2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ 2.1 - Tapu Kayıtları İli : Kocaeli İlçesi : Körfez Bucağı : Mahallesi : Yarımca Köyü : Sokağı : Mevkii : Pafta No : Ada No : 1920 Parsel No : 2 Alanı : 53.966,20 m² YİRMİ BLOKLU ON KATLI BETONARME Vasfı : APARTMAN VE ARSASI Sınırı : Planındadır. Tapu Cinsi : Kat Mülkiyeti EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Sahibi : ORTAKLIĞI A.Ş. : Bağımsız Bağımsız bölüm bilgileri EK-1 ve Ek-4' deki Bölüm listede sunulmuştur. : 2.2 - Takyidat Bilgileri Körfez Tapu Müdürlüğü'nden 28.03.2013 tarihinde alınmış olan taşınmazların mülkiyet ve takyidat bilgilerini gösteren belgeler ekte sunulmuştur. Taşınmazlar üzerinde aşağıda belirtilen hususlar dışında takyidat bulunmamaktadır. Beyan: Yönetim Plan (18.03.2011-2458) İrtifak(AT)Diğer İrtifak Hakkı: TEDAŞ Genel Müdürlüğü Lehine A=102,60M²,B=102,60m²,C=91,00m² irtifak hakkıvardır.(Başlama tarih: 06/08/2012 Süre:99 yıl) (08.08.2012-6998) (İlgili şerhin taşınmaza olumsuz etkisi bulunmamaktadır) Beyan(AT Bu taşınmazın mülkiyeti KM ne çevrilmiştir.(Başlama Tarih:23/10/2012) (23.10.2012-9452) 6 EML-1303034 KÖRFEZ Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım 2.2.1 - Satım İşlemleri Yapılan incelemelerde değerlemesi yapılan 790 adet bağımsız bölümün son üç yıllık dönemde mülkiyetinde herhangi bir değişiklik olmadığı belirlenmiştir. 2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar 2.3.1 - İmar Durumuna İlişkin Veriler Körfez Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden 1920 ada 2 parsel için, 15.11.2012 tarih M.41.3.KÖR.0.13.03.00-310-05-919-2053-7726 sayı ile Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 'ye hitaben düzenlenmiş olan imar durum belgesine göre, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında ''toplu konut'' alanında kalmaktadır. E:1,50 ve hmax: 30,50 m.dir. Son üç yılda planlarda değişiklik olmamıştır. 7 EML-1303034 KÖRFEZ 2.3.2 - Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi 1920 Ada 2 parselde bulunan bloklara ait 05.01.2010 tarih 390/78 nolu yeniden alınan yapı ruhsatları, A bloklar için 16.12.2009 tarih 390- 31 nolu, B bloklar için 17.12.2009 tarih ve 45 nolu ilk yapı ruhsatları incelenmiştir. 14.08.2012 tarih 377 nolu bütün bloklara ait yapı kullanma izin belgeleri incelenmiştir. Yapı Ruhsatı Bilgileri Bağımsız Ada / Parsel Blok No Ruhsat Tarihi Ruhsat No İnşaat Alanı Bölüm Adedi 1920 / 2 A1 05.01.2010 390/78 39 4.357,00 1920 / 2 A2 05.01.2010 390/78 39 4.357,00 1920 / 2 A3 05.01.2010 390/78 39 4.357,00 1920 / 2 A4 05.01.2010 390/78 39 4.357,00 1920 / 2 A5 05.01.2010 390/78 39 4.357,00 1920 / 2 A6 05.01.2010 390/78 39 4.357,00 1920 / 2 A7 05.02.2010 390/78 39 4.357,00 1920 / 2 A8 05.01.2010 390/78 39 4.357,00 1920 / 2 A9 05.01.2010 390/78 39 4.357,00 1920 / 2 B1 05.01.2010 390/78 40 5.470,00 1920 / 2 B2 05.01.2010 390/78 40 5.470,00 1920 / 2 B3 05.01.2010 390/78 40 5.470,00 1920 / 2 B4 05.01.2010 390/78 40 5.470,00 1920 / 2 B5 05.01.2010 390/78 40 5.470,00 1920 / 2 B6 05.02.2010 390/78 40 5.470,00 1920 / 2 B7 05.01.2010 390/78 40 5.470,00 1920 / 2 B8 05.01.2010 390/78 40 5.470,00 1920 / 2 B9 05.02.2010 390/78 40 5.470,00 1920 / 2 B10 05.01.2010 390/78 40 5.470,00 1920 / 2 B11 05.01.2010 390/78 40 5.470,00 TOPLAM RUHSAT İNŞAAT ALANI 99.383,00 8 EML-1303034 KÖRFEZ Yapı Kullanma İzin Bilgileri Yapı Yapı Kullanma Kullanma Bağımsız Ada / Parsel Blok No İzin Belgesi İnşaat Alanı İzin Belgesi Bölüm Adedi Tarihi No 1920 / 2 A1 14.08.2012 377/29 39 3.699,00 1920 / 2 A2 14.08.2012 377/30 39 3.699,00 1920 / 2 A3 14.08.2012 377/31 39 3.699,00 1920 / 2 A4 14.08.2102 377/32 39 3.699,00 1920 / 2 A5 14.08.2012 377/33 39 3.699,00 1920 / 2 A6 14.08.2012 377/34 39 3.699,00 1920 / 2 A7 14.08.2012 377/35 39 3.699,00 1920 / 2 A8 14.08.2102 377/36 39 3.699,00 1920 / 2 A9 14.08.2012 377/37 39 3.699,00 1920 / 2 B1 14.08.2012 377/38 40 4.801,00 1920 / 2 B2 14.08.2012 377/39 40 4.801,00 1920 / 2 B3 14.08.2102 377/40 40 4.801,00 1920 / 2 B4 14.08.2012 377/41 40 4.801,00 1920 / 2 B5 14.08.2012 377/42 40 4.801,00 1920 / 2 B6 14.08.2012 377/43 40 4.801,00 1920 / 2 B7 14.08.2102 377/44 40 4.801,00 1920 / 2 B8 14.08.2012 377/45 40 4.801,00 1920 / 2 B9 14.08.2012 377/46 40 4.801,00 1920 / 2 B10 14.08.2012 377/47 40 4.801,00 1920 / 2 B11 14.08.2102 377/48 40 4.801,00 TOPLAM 86.102,00 9 EML-1303034 KÖRFEZ 2.3.3 - Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş Taşınmazların ruhsat, iskan ve projelerine uygun inşa edildiği görülmüştür. 2.3.4 - Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler Konu ile ilgili yazı Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Yapı İşleri Genel Müdürlüğü'nün B.09.0.YİG.0.15.00.07/1248 sayılı yazısında geçen; "Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin ilgili mevzuatı gereği kamu kuruluşu olduğu ve gerek Kamu İhale Kurumu gerekse Yüksek Denetleme Kurumu tarafından kamu kurumu olarak kabul edildiği belirtildiğinden, anılan kuruluşça yaptırılacak olan yapıların fenni mesuliyetinin 15.12.2003 tarih ve 1837/12372 sayılı yazımızda da belirtildiği üzere 3194 sayılı imar kanununun 26.maddesi uyarınca kuruluşça ve kuruluşta görevli meslek adamlarının ayrı ayrı üstlenilmesi ve bu hususun T.S.8737 Yapı Ruhsatı ve T.S. 10970 Yapı Kullanma İzin Belgesi'ne işlenmesi gerekmektedir." görüş verildiği anlaşılmıştır. 10 EML-1303034 KÖRFEZ