ĐSTANBUL TEKNĐK ÜNĐVERSĐTESĐ (cid:1)(cid:1)(cid:1)(cid:1) FEN BĐLĐMLERĐ ENSTĐTÜSÜ ALMAN ĐNŞAAT(PROJE) Y ÖNETĐMĐNĐN HĐZMET VE UYGULAMA STANDARDI ĐLE AMERĐKAN ĐNŞAAT(PROJE) YÖNETĐMĐNĐN HĐZMET VE UYGULAMA STANDARDININ KARŞILAŞTIRMALI ANALĐZĐ YÜKSEK LĐSANS TEZĐ Đnş. Müh. Erdem EKER Anabilim Dalı : ĐNŞAAT MÜHENDĐSLĐĞĐ Programı : YAPI ĐŞLETMESĐ EKĐM 2008 ĐSTANBUL TEKNĐK ÜNĐVERSĐTE SĐ (cid:1)(cid:1)(cid:1)(cid:1) FEN BĐLĐMLERĐ ENSTĐTÜSÜ ALMAN ĐNŞAAT(PROJE) YÖNETĐMĐNĐN HĐZMET VE UYGULAMA STANDARDI ĐLE AMERĐKAN ĐNŞAAT(PROJE) YÖNETĐMĐNĐN HĐZMET VE UYGULAMA STANDARDININ KARŞILAŞTIRMALI ANALĐZĐ YÜKSEK LĐSANS TEZĐ Đnş. Müh. Erdem EKER (501051044) Tezin Enstitüye Verildiği Tarih : 15 Eylül 2008 Tezin Savunulduğu Tarih : 8 Ekim 2008 Tez Danışmanı : Dr. Murat KURUOĞLU (ĐTÜ) Diğer Jüri Üyeleri Yrd. Doç. Dr. Uğur MÜNGEN (ĐTÜ) Prof. Dr. Ülkü UZUNÇARŞILI (M.Ü.) EKĐM 2008 ÖNSÖZ Yüksek Lisans Tezi olarak sunduğum bu çalışmamda bana destek olan ve çalışmamın şekillenmesinde büyük katkısı olan Tez Hocam Sayın Dr.Murat KURUOĞLU’ na, her türlü desteğini benden esirgemeyen değerli hocam Sayın Doğan SORGUÇ’a ve tüm Yapı Đşletmesi öğretim elemanlarına, çevirileri ile bana çok yardımcı olan Sayın Hümeyra ÖZTEPE’ye; ayrıca bugünlere gelmemde desteklerini her zaman hissettiğim, maddi ve manevi olarak her zaman arkamda olan aileme ve sevgili dostlarıma sonsuz teşekkürlerimi sunarım. Ekim, 2008 Erdem EKER ii ĐÇĐNDEKĐLER ÖNSÖZ ii ĐÇĐNDEKĐLER iii KISALTMALAR ix TABLO LĐSTESĐ x ŞEKĐL LĐSTESĐ xi ÖZET xii SUMMARY xiii 1. GĐRĐŞ 1 1.1 Giriş ve Kapsam 1 1.2 Çalışmanın Amacı 1 2. DÜNYADAKĐ PROJE YÖNETĐM STANDARTLARI 3 2.1 AIPM (Australian Institute Of Project Management) 3 2.2 PRINCE 2 (English Project Management System) 4 2.3 P2M (Japanese Project Management System) 5 2.4 IPMA (International Project Management Association) 5 2.5 PMI (Project Management Institute) 6 2.6 CMAA (Construction Management Association of America) 7 2.6.1 Proje Yönetimi (Genel) 8 2.6.2 Maliyet Yönetimi 11 2.6.3 Süre Yönetimi 14 2.6.4 Kalite Yönetimi 17 2.6.5 Sözleşme Uygulaması 20 2.6.6 Đş Güvenliği Yönetimi 24 3. ALMAN PROJE YÖNETĐM KAVRAMLARI VE AÇIKLAMALARI 28 3.1 Proje Ve Yönetim ( Management) Kavramları 28 3.2 Proje Yönetimi 28 iii 3.2.1 Yüklenici Proje Yönetimi 29 3.2.2 Đşveren Proje Yönetimi 29 3.3 Proje Organizasyonu 32 3.4 Organizasyon Tipleri 33 3.4.1 Tek Tasarımcı / Tek Yüklenici 33 3.4.2 Tek Tasarımcı / Genel Yüklenici 35 3.4.3 Genel Tasarımcı 36 3.4.4 Proje Yüklenicisi 37 4. ALMAN PROJE GELĐŞTĐRME SĐSTEMĐ 39 4.1 Giriş 39 4.1.1 Kavram Açıklamaları 39 4.1.2 Proje Geliştirme Çıkış Konumu 41 4.1.3 Proje Geliştirme Yöntemleri 42 4.1.4 Proje Geliştirme Pazarı 43 4.1.5 Proje Geliştirme Prosesi 46 4.2 Hizmet Anlayışı 46 4.2.1 Yer Analizi Đle Prognozu (Makro Ve Mikro Mevkii) 46 4.2.2 Pazar Araştırmaları 47 4.2.3 Arsa Edinme 47 4.2.4 Kullanım Konsepti 47 4.2.5 Ön Tasarım Konsepti 48 4.2.6 Pazarlama (Kiralama, Satış) 50 4.2.7 Proje Finansmanı 50 4.2.8 Gayrimenkul, Girişim Ve Ortak Vergileri 51 4.2.9 Yatırım (DIN 276) Đle Kullanım Masrafları (DIN 18960) Maliyeti 51 4.2.10 Takvim 52 iv 4.2.11 Gelir Kapsamı 52 4.2.12 Hasasiyet Analizi Đle Rentabilite Analizi Ve Prognozu 53 4.2.13 Stakeholder Analizi Đle Risk Analizi Ve Prognozu 54 4.2.14 Proje Devamı Yada Proje Durdurması Đçin Karar Hazırlıkları 55 5. YENĐ YAPILARIN YA DA MEVCUT GAYRĐMENKULLERĐN RĐSK DEĞERLENDĐRĐLMESĐ (REAL ESTATE DUE DĐLĐGENCE) 57 5.1 Giriş 57 5.1.1 Risk Yönetiminin Hedefleri 57 5.1.2 Çıkış Durumu 58 5.1.3 Kısa Denetim 58 5.1.4 “Gayrimenkul Risk Değerlendirmesi" Performans Şemasına Yorum 59 5.1.5 Bütünsel Risk Yönetim Sistemlerinin Sınırlandırılması 59 5.1.6 Risk Tanımlama Teknikleri 60 6. KULLANICI-PROJE MÜDÜRÜ 62 6.1 Giriş 62 6.1.1 Kullanıcı Proje Müdürü 63 7. YATIRIMCILAR, BANKALAR VE KULLANICILAR ĐÇĐN BAĞIMSIZ PROJE KONTROLÜ 64 7.1 Giriş 64 7.1.1 Bağımsız Proje Kontrolü 64 7.1.2 Kalite Garantisi 65 7.1.3 Sapmaların Erken Farkedilmesi 65 7.1.4 Yatırımcı Đçin Karar Temelleri 65 8. ALMAN STANDARTINA GÖRE ĐNŞAAT (PROJE) YÖNETĐMĐ(ĐPY) 67 8.1 Giriş 67 8.1.1 Đnşaat Proje Yönetiminin Özellikleri 67 8.1.2 ĐPY Hizmet Alanları 68 v 8.2 Hizmet Anlayışı Ve Yorumu 73 8.2.1 Hareket Alanlarına Göre Yapılandırılmış Olan Hizmet Anlayışı 74 8.2.2 Nitelikler Ve Nicelikler 75 8.2.3 Değer Yönetimi (Value Management) 77 8.2.4 ĐPY'ye Dair Yorum 80 8.3 Ücretlendirme 88 8.3.1 AFT'siz ĐPY Anlaşması (“Vekil") 89 8.3.2 AFT'li ĐPY Anlaşması (“Genel Yüklenici / Proje Yöneticisi”) 89 9. ALMAN PROJE YÖNETĐM STANDARTI 95 9.1 1. Proje Basamağı : Proje Hazırlığı 95 9.1.1 Organisazyon, Bilgi Akışı, Eşgüdüm Ve Dokümantasyon 95 9.1.2 Nitelikler Ve Nicelikler 100 9.1.3 Maliyet Ve Finansman 102 9.1.4 Takvim, Kapasiteler Ve Lojistik 103 9.2 2. Proje Basamağı : Planlama 104 9.2.1 Organizasyon, Bilgi Akışı, Eşgüdüm Ve Dokümantasyon 104 9.2.2 Nitelikler Ve Nicelikler 107 9.2.3 Maliyet Ve Finansman 107 9.2.4 Takvim, Kapasiteler Ve Lojistik 109 9.3 3. Proje Basamağı: Uygulama Hazırlığı 110 9.3.1 Organizasyon, Bilgi Akışı, Eşgüdüm Ve Dokümantasyon 110 9.3.2 Nitelikler Ve Nicelikler 111 9.3.3 Maliyet Ve Finansman 113 9.3.4 Takvim, Kapasiteler Ve Lojistik 115 9.4 4. Proje Basamağı : Uygulama 117 9.4.1 Organizasyon, Bilgi Akışı, Eşgüdüm Ve Dokümantasyon 117 vi 9.4.2 Nitelikler Ve Nicelikler 119 9.4.3 Maliyet Ve Finansman 121 9.4.4 Takvim, Kapasiteler Ve Lojistik 123 9.5 5. Proje Basamağı: Projenin Sonlandırılması 124 9.5.1 Organizasyon, Bilgi, Koordinasyon Ve Dokümantasyon 124 9.5.2 Nitelikler Ve Nicelikler 125 9.5.3 Maliyet Ve Finansman 126 9.5.4 Takvim, Kapasiteler Ve Lojistik 128 10. SONUÇLAR 129 10.1 Ön Tasarım 130 10.1.1 Genel Yönetim 131 10.1.2 Maliyet Yönetimi 132 10.1.3 Zaman Yönetimi 132 10.1.4 Kalite Yönetimi 133 10.1.5 Sözleşme Uygulaması 133 10.1.6 Đş Güvenliği Yönetimi 133 10.2 Tasarım Evresi 134 10.2.1 Genel Yönetim 135 10.2.2 Maliyet Yönetimi 136 10.2.3 Zaman Yönetimi 136 10.2.4 Kalite Yönetimi 137 10.2.5 Sözleşme Uygulaması 137 10.3 Đhale Evresi 138 10.3.1 Genel Yönetim 139 10.3.2 Maliyet Yönetimi 139 10.3.3 Zaman Yönetimi 140 vii 10.3.4 Kalite Yönetimi 140 10.3.5 Sözleşme Uygulaması 141 10.4 Yapım Evresi 142 10.4.1 Genel Yönetim 144 10.4.2 Maliyet Yönetimi 145 10.4.3 Zaman Yönetimi 146 10.4.4 Kalite Yönetimi 146 10.4.5 Sözleşme Uygulaması 147 10.5 Yapım Sonrası Evresi 148 10.5.1 Genel Yönetim 149 10.5.2 Maliyet Yönetimi 149 10.5.3 Zaman Yönetimi 150 10.5.4 Kalite Yönetimi 150 10.5.5 Sözleşme Yönetimi 150 10.6 Değerlendirme 150 KAYNAKLAR 152 ÖZGEÇMĐŞ 155 viii KISALTMALAR AIPM : Australian Project Management Institute PRINCE2 : English Project Management System P2M : Japanese Project Management System IPMA : International Project Management Association PMI : Project Management Institute CMAA : Construction Management Association of America HOAI : Honorarordnung für Architekten und Ingenieure DVP : Deutscher Verband de Projectmanager in de Bau und Immobilienwirtschaft AHO : Ausschuss de Verbande und Kammern der Ingenieure und Architekten fir die Honorarordnung PC : Proje Kontrolü PS : Đşveren Proje Yönetimi PL : Yüklenici Proje Yönetimi PY : Proje Yöneticisi / Proje Yönetimi OP : Yapı Tasarımı HY : Hizmet Yönetimi DIN : Deutsches Institut für Normung NBP : Kullanıcı Gereksinim Programı BauGB : Baugesetzbuch ĐPY : Đnşaat Proje Yönetimi / Đnşaat Proje Yöneticisi GY : Genel Yüklenici AY : Alt Yüklenici AFT : Azami Fiyat Tavanlı DY : Değer Yönetimi BMS : Bonus Malus System GRW : Grundsatze und Rizhtlinien für Wettbewerbe auf den Gebieten der Raumplanung, des Stadtebaus Bauwesens VhBPI : Vorhabenbezogener Bebauungsplan TÜV : Technischer Überwachungsplan ix