Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/İSTANBUL Tel: (216) 474 03 44 Fax: (216) 474 03 46 [email protected] www.ygd.com.tr İSTANBUL ARNAVUTKÖY DURSUNKÖY MAHALLESİ 101 ADA 1 VE 5 PARSELLER, 103 ADA 2 PARSEL, 135 ADA 148, 149 VE 151 PARSELLER, 138 ADA 5 PARSEL, 139 ADA 5, 22, 35, 36 VE 37 PARSELLER İLE 0 ADA 296 VE 304 PARSELLER DEĞERLEME RAPORU 16.09-01-167 EYLÜL, 2016 16.09-01-167 GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ İstanbul İli, Arnavutköy İlçesi, Dursunköy Mahallesi 101 ada 1 ve 5 parseller, 103 ada 2 parsel, 135 ada 148, 149 ve 151 parseller DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ 138 ada 5 parsel, 139 ada 5, 22, 35, 36 ve 37 parseller ile 0 ada 296 ve 304 parsel numaralı taşınmazların SPK mevzuatı gereği, güncel rayiç satış ekspertiz değerlerinin tespitine yönelik Değerleme Raporu DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN KURUM Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. RAPOR NUMARASI 16.09-01-167 RAPOR TARİHİ 05.10.2016 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ Yüzölçümü Ada/Parsel Cilt No/Sayfa No Tarih/Yevmiye No (m²) -/296 233.000,00 3/296 05.06.2013/11277 -/304 10.828,15 4/304 05.06.2013/11277 101/1 41.700,77 11/1087 07.06.2013/11514 101/5 1.077.257,15 3/295 05.06.2013/11277 103/2 330.328,87 20/1954 05.06.2013/11277 135/148 203.119,54 4/298 07.06.2013/11514 TAPU BİLGİLERİ 135/149 8.372,18 4/303 07.06.2013/11514 135/151 544.170,13 8/735 05.06.2013/11277 138/5 1.359.442,48 8/734 07.06.2013/11514 139/5 986.437,53 21/1993 07.06.2013/11514 139/22 5.771,11 21/2007 07.06.2013/11514 139/35 3.920,33 4/302 07.06.2013/11514 139/36 645,48 4/300 07.06.2013/11514 139/37 1.681,61 4/301 07.06.2013/11514 MEVCUT KULLANIM Bknz. Ana Gayrimenkul Özellikleri İMAR DURUMU Bknz. İmar Durum Bilgileri DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) EMLAK KONUT GYO HİSSE DEĞERİ (₺) 395.369.806,07 ₺ 1 16.09-01-167 İÇİNDEKİLER 1.RAPOR BİLGİLERİ ........................................................................................................................ 4 1.1 Rapor Tarihi .................................................................................................................................... 4 1.2 Rapor Numarası ............................................................................................................................. 4 1.3 Rapor Türü ..................................................................................................................................... 4 1.4 Değerleme Tarihi ........................................................................................................................... 4 1.5 Raporu Hazırlayanlar...................................................................................................................... 4 1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı .......................................................................................................... 4 1.7 Sözleşme Tarihi ve Numarası ......................................................................................................... 5 1.8 Değerleme Konusu Gayrimenkul ile İlgili Şirketimiz Tarafından Hazırlanan Son Üç Değerleme Raporuna İlişkin Bilgiler ....................................................................................................................... 5 1.9 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama..................................................................................................................................... 5 2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER .................................................................................... 6 2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ................................................................................................. 6 2.2 Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Bilgileri ............................................................................ 6 2.3 Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar ........................................................... 6 2.4 Uygunluk Beyanı ............................................................................................................................ 7 3. DEĞERLEME TANIM VE İLKELERİ ................................................................................................ 8 3.1 Raporda Kullanılan Kısaltmalar ...................................................................................................... 8 3.2 Değerleme Çalışmasında Esas Alınan Standartlar .......................................................................... 8 3.3 Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler ........................................................................ 14 3.3.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı ............................................................................................. 16 3.3.2 Maliyet Yaklaşımı ................................................................................................................ 17 3.3.3 Gelirlerin Kapitalizasyonu – İndirgenmiş Nakit Analizi ....................................................... 17 3.3.4 En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi ................................................................................... 18 3.3.5 Parsel Geliştirme Analizi ..................................................................................................... 20 4. GENEL, ÖZEL VERİLER .............................................................................................................. 22 4.1 Global Ekonomik Görünüm .......................................................................................................... 22 4.2 Ulusal Ekonomik Görünüm .......................................................................................................... 23 4.2 Demografik Veriler ....................................................................................................................... 24 5. GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ BİLGİLER VE ANALİZLER ................................................................ 25 5.1 Bölge Analizi ................................................................................................................................. 25 5.2 Konumu ve Çevresel Özellikleri ................................................................................................... 28 5.3 Tapu ve Takyidat Bilgileri ............................................................................................................. 31 5.4 Kadastral Durum Bilgileri ............................................................................................................. 38 5.5 İmar Durum Bilgileri ..................................................................................................................... 40 EK – 2 (Değişik: 17.07.2014-13/4.md.) .......................................................................................... 47 5.7 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım – Satım İşlemleri ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler ............................................................................. 48 5.7 Tanımı, Yapısal ve Teknik Özellikleri ............................................................................................ 49 5.8 Olumlu ve Olumsuz Özellikler ...................................................................................................... 74 5.9 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler .................................... 74 5.10 En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi ........................................................................................... 74 5.11 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi ........................................................... 74 5.12 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Durum Analizi .................................................................. 74 2 16.09-01-167 5.13 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler ......................... 74 5.14 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş ...................................... 75 6. DEĞERLEME ÇALIŞMASI ........................................................................................................... 75 6.1 Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilme Nedenleri ................... 75 6.2 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri ........................ 75 6.3 Emsal Araştırması......................................................................................................................... 75 6.3.1 Çevrede Satılık Tarla Emsal Araştırması ............................................................................. 75 6.3.2 Çevrede Kiralık Tarla Emsal Araştırması ............................................................................. 78 6.3.3 Çevrede Satılık Villa Emsal Araştırması ............................................................................... 78 6.4 Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile Değer Takdiri ............................................................................ 80 6.5 Gelirlerin Kapitalizasyonu Yaklaşımına Göre(Direk Kapitalizasyon) Değer Takdiri ...................... 82 7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ........................................................................... 88 7.1 Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklanması ............................................................................................ 88 7.2 Kira Değer Takdiri ......................................................................................................................... 89 7.3 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri ............... 91 8. SONUÇ .................................................................................................................................... 91 8.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi .......................................................................... 91 8.2 Nihai Değer Takdiri ...................................................................................................................... 92 RAPOR EKLERİ ............................................................................................................................. 92 3 16.09-01-167 1.RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi 05.10.2016 1.2 Rapor Numarası 16.09-01-167 1.3 Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (bundan sonra Müşteri olarak anılacaktır) talebi üzerine, gayrimenkul değerleme alanında faaliyet gösteren Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (bundan sonra Şirket olarak anılacaktır) tarafından; İstanbul İli, Arnavutköy İlçesi, Dursunköy Mahallesi 101 ada 1 ve 5 parseller, 103 ada 2 parsel, 135 ada 148, 149 ve 151 parseller 138 ada 5 parsel, 139 ada 5, 22, 35, 36 ve 37 parseller ile 0 ada 296 ve 304 parsel numaralı taşınmazların yasal durumunun irdelenmesi, adil piyasa satış değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından, Kurul’un 20.07.2007 tarih ve 27/781 sayılı toplantısında belirlenen formata uygun olarak hazırlanmıştır. 1.4 Değerleme Tarihi 29.09.2016 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Harita Mühendisi Samed YALÇIN ve Değerleme Uzmanı Geomatik Mühendisi Sinem YAVUZ tarafından hazırlanmış, Sorumlu Değerleme Uzmanı Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Yılmaz ALUÇ tarafından kontrol edilmiştir. 1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanı olan Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisidir. Arsa Ofisinde Bölge Müdürlüğü, Toplu Konut İdaresi Başkanlığında İstanbul Uygulama Başkanlığı ve Bayındırlık ve İskân Bakanlığında Bakanlık Müşavirliği görevlerinde bulunmuştur. Görev süresince çok sayıda kamulaştırma, arazi geliştirme, konut ve sanayi projelerinde çalışmıştır. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Yılmaz ALUÇ şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 4 16.09-01-167 1.7 Sözleşme Tarihi ve Numarası Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı AŞ. ile Şirketimiz arasında 26.09.2016 tarihinde imzalanan 2016/110 no.lu sözleşmedir. 1.8 Değerleme Konusu Gayrimenkul ile İlgili Şirketimiz Tarafından Hazırlanan Son Üç Değerleme Raporuna İlişkin Bilgiler Rapor-1 Rapor-2 Rapor-3 Rapor Tarihi - - - Rapor Numarası - - - Raporu Hazırlayanlar - - - Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin şirketimiz tarafından daha önce hazırlanan değerleme raporu bulunmamaktadır. 1.9 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurul Düzenlemeleri kapsamında değerleme amacıyla, Kurul’un 20.07.2007 tarih ve 27/781 sayılı toplantısında belirlenen formata uygun olarak hazırlanmıştır. 5 16.09-01-167 2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı Tebliği çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu’nca “Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik” çerçevesinde Değerleme Hizmeti vermek üzere 08.12.2011 tarih ve 4480 sayılı kararı ile Değerleme hizmeti vermek üzere yetkilendirilmiş bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 2.2 Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Bilgileri Müşteri Ünvanı: Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi: Barbaros Mah. Mor Sümbül Sk. No:7/2 B Ataşehir/İSTANBUL 2.3 Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar Bu çalışmada, müşteri talebi kapsamında, İstanbul İli, Arnavutköy İlçesi, Dursunköy Mahallesi 101 ada 1 ve 5 parseller, 103 ada 2 parsel, 135 ada 148, 149 ve 151 parseller 138 ada 5 parsel, 139 ada 5, 22, 35, 36 ve 37 parseller ile 0 ada 296 ve 304 parsel numaralı taşınmazların yasal durumunun irdelenmesi, adil piyasa satış değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. 6 16.09-01-167 2.4 Uygunluk Beyanı İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmaz için resmi kurumlardan temin edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda; - Değerleme konusu mülkle herhangi bir ilgisi olmadan, - Değerleme ücretinin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadan, - Ahlaki kural ve performans standartlarına göre, - Mesleki eğitim şartlarına haiz olarak, - Bu tür raporlamalarda daha önceden deneyim sahibi olarak, - Bizzat denetleyerek, - Kendi ve çalışma grubu ile birlikte, - Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak Hazırlanmıştır. Rapor’da yer alan veriler fiili değerleme tarihi esas alınarak belirlenmiş olup, bu tarihten sonra ekonomik ve piyasa koşullarının değişmesi halinde olabilecek maddi değişikliklerden Şirketimiz sorumlu tutulamaz. Rapor, Müşteri’nin münhasır kullanımı için hazırlanmış olup, bir nüshası şirketimizde kalmak üzere dört nüsha olarak sınırlı sayıda üretilmiştir. Hiçbir zaman Şirketimiz’in yazılı ön izni olmadan üçüncü şahıslara dağıtım amacıyla kısmen veya tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Müşteri tarafından Şirket’e sunulan belgeler esas alınarak ilgili makamlar nezdinde Rapor’un ilgili bölümünde belirtilen tarih itibariyle yapılan inceleme ve araştırmalar ile ekonomi ve piyasa koşulları dikkate alınarak yapılan analizler, tüm verilerin doğru olduğu kabulüne dayanarak gerçekleştirilmiştir. Rapor’da nihai değeri ve analiz sonuçlarını etkileyebilecek nitelikte eksik ve/veya yanlış, belge ve/veya bilgilerin olması durumunda Şirket sorumluluk kabul etmeyecektir. 7 16.09-01-167 3. DEĞERLEME TANIM VE İLKELERİ 3.1 Raporda Kullanılan Kısaltmalar KISALTMALAR SPK Sermaye Piyasası Kurulu Müşteri Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Şirket Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. UDES Uluslararası Değerleme Standartları UDU Uluslararası Değerleme Uygulamaları UDES KN Uluslararası Değerleme Standartları Kılavuz Notları UMS Uluslararası Muhasebe Standartları TMS Türk Muhasebe Standartları VUK Vergi Usul Kanunu TAKS Taban Alanı Katsayısı KAKS Kat Alanı Kat Sayısı E Emsal Hmax Maksimum Yapı Yüksekliği $/₺ 29.09.2016 tarihli TCMB efektif satış kuru olan 2,9818 ₺ esas alınmıştır. €/₺ 29.09.2016 tarihli TCMB efektif satış kuru olan 3,4422 ₺ esas alınmıştır. 3.2 Değerleme Çalışmasında Esas Alınan Standartlar Bu Rapor’da yer alan değerleme çalışmaları, Sermaye Piyasası Kurulu’nca yayınlanmış “Seri: VIII, No: 45 Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ” Hükümlerince, Tebliğin (1) nolu ekinde yer alan Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak gerçekleştirilmiştir. Çalışmanın dayandığı Standartlar, uygulama esasları ve kılavuz notlarına aşağıda özetle yer verilmiştir. Değerlemeler, bir varlığın Pazar Değeri veya Pazar Değeri dışındaki esaslara göre yapılır. Pazar, fiyat, maliyet ve değer kavramları, tüm değerlemelerin temelinde yer almaktadır. Bu kavramlar hem Pazar Değeri‘ni esas alan hem de pazar dışındaki kriterleri esas alan değerlemelerle ilişkilidir. Değerleme Uzmanlarının çalışmaları açısından eşdeğer bir öneme sahip olan bir diğer unsursa, değerleme sonuçlarının anlaşılır bir şekilde iletilmesi ve bu sonuçların nasıl elde edildiğinin anlaşılmasıdır. İyi bir Değerleme Raporunun, Uluslararası Değerleme Standartları’nda tanımlanan, değerlemenin bu üç temel yönüne de (UDES 1, Pazar Değeri Esaslı Değerleme; UDES 2, Pazar Değeri Dışındaki Değerleme Esasları; UDES 3, 8 16.09-01-167 Değerlemenin Raporlanması) hitap etmesi gerekir. Bu sebeple bu Rapor, UDES’in aşağıdaki açıklanacak değerleme standartları, uygulama esasları ve kılavuz notları yanında, UDES 3, Değerlemenin Raporlanması’na ilişkin esasları da içermektedir. Değerin Pazar ve Pazar Dışı Esasları Pazar Değeri kavramı, pazar katılımcılarının toplu algılamalarına ve davranışlarına bağlıdır. Bir pazardaki işlemleri etkileyebilen muhtelif faktörleri tanır ve bu faktörleri, değer üzerinde etkili olan diğer kendine has veya pazar dışı etkenlerden ayırır.  Mülkün pazar değeri esaslı değerlemeleri, işlemlerin gerçekleştiği pazarın, pazar dışı etkenlerce sınırlandırılmadığını varsayar. o Pazar değeri esaslı değerlemelerde, değerlemede kullanılan Pazar Değeri tanımı belirtilmeli ve değerlemeye dahil edilmelidir. o Pazar değeri esaslı değerlemeler, mülkün en verimli ve en iyi kullanımı veya en olası kullanımını belirlemelidir; çünkü bu kullanım, mülkün değerinin belirlenmesindeki en önemli etkendir. o Pazar değeri esaslı değerlemeler, ilgili pazarlara özel verilerden ve bu pazarlardaki katılımcıların tümden gelen süreçlerini yansıtmaya çalışan yöntemler ve prosedürler vasıtasıyla geliştirilmektedir. o Pazar esaslı değerlemeler, değere, emsal karşılaştırma, gelir indirgeme ve maliyet yaklaşımları uygulanarak gerçekleştirilir. Bu yaklaşımların her birinde kullanılan veri ve kriterler, pazardan elde edilmelidir.  Mülklerin pazar dışı esaslara göre değerlemesinde, bir varlığın pazar katılımcıları tarafından alınıp satılabilirliğinden ziyade ekonomik faydaları veya fonksiyonlarını ya da normal veya tipik olmayan Pazar koşullarının etkilerini göz önünde bulunduran yaklaşımlar kullanılır. Değerleme çalışmalarında, aşağıda UDES Standart 1’de tanımlanan Pazar Değeri Esaslı standartlar ile ilgili kılavuz notları ve değerlemelerin mali tablolara yansıtma amaçlı 9