In tegra Ie In frastru ktu rpla nung Springer Berlin Heidelberg New York Barcelona Budapest Hongkong London Mailand Paris Santa Clara Singapur Tokio Amir Ghahremani unter Mitwirkung von Degenhard Sommer und Stefan Kammerer I Integrale Infrastrukturplanung Facility Management und ProzeBmanagement in Unternehmensinfrastrukturen Mit 24 Abbildungen , Springer Amir Ghahremani Facility Manager, Deutsche Bank AG, Zentrale Dr.-Ing. Frankfurt am Main Degenhard Sommer Professor fur Industriebau, Dr.-Ing. Technische Universitat Wien, Freiberuflicher Architekt Karlsruhe - Wien Stefan Kammerer Produktmanager fUr Neue Medien Dip!. Betriebswirt Karlsruhe ISBN-13: 978-3-642-71983-7 e-ISBN-13: 978-3-642-71982-0 001: 10.1007/978-3-642-71982-0 Die Deutsche Bibliothek -CIP-Einheitsaufnahme Ghahremani, Amir: Integrale Infrastrukturplanung : Facility Management und ProzeBmanagement in Unternehmensinfrastrukturen / Amir Ghahremani. -Berlin; Heidelberg; New York; Barcelona; Budapest; Hongkong ; London; Mailand ; Paris; Santa Clara; Singapur ; Tokio: Springer, 1998 ISBN-13: 978-3-642-71983-7 Dieses Werk ist urheberrechtlich geschiitzt. Die dadurch begriindeten Rechte, insbesondere die der Ober setzung, des Nachdrucks, des Vortrags, der Entnahme von Abbildungen und Tabellen, der Funksendung, der Mikroverfilmung oder der Vervielfaltigung auf anderen Wegen und der Speicherung in Datenverarbei tungsanlagen, bleiben, auch bei nur auszugsweiser Verwertung, vorbehalten. Eine Vervielfaltigung dieses Werkes oder von Teilen dieses Werkes ist auch im Einzelfall nur in den Grenzen der gesetzlichen Bestim mungen des Urheberrechtsgesetzes der Bundesrepublik Deutschland yom 9. September 1965 in der jeweils geltenden Fassung zulassig. Sie ist grundsatzlich vergiitungspflichtig. Zuwiderhandlungen unterliegen den Strafbestimmungen des Urheberrechtsgesetzes. © Springer-Verlag, Berlin / Heidelberg 1998 Softcover reprint of the hardcover 1St edition 1998 Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in diesem Werk berech tigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme, daB solche Namen im Sinne der Waren zeichen-und Markenschutz-Gesetzgebung als frei zu betrachten waren und daher von jedermann benutzt werden diirften. Sollte in diesem Werk direkt oder indirekt auf Gesetze, Vorschriften oder Richtlinien (z.B. DIN, VDI, VDE) Bezug genommen oder aus ihnen zitiert worden sein, so kann der Verlag keine Gewahr filr Richtigkeit, Voll standigkeit oder Aktualitat iibernehmen. Es empfiehit sich, gegebenenfails fiir die eigenen Arbeiten die voll standigen Vorschriften oder Richtlinien in der jeweils giiltigen Fassung hinzuzuziehen. Einbandgestaltung: de' blik, Berlin Datenkonvertierung, Layout und Umbruch: Klaus-Peter Hellweg, Stuttgart SPIN: 10643313 7/3020 -5432 1 0 -Gedruckt auf saurefreies Papier A Zusammenfassung Integrale Infrastrukturplanung - ProzeBmanagement der Infrastrukturen Dieses Buch befaBt sich mit der prozeBorientierten Reorganisation und Optimierung bestehender bauli cher Infrastrukturen von Unternehmen. Hauptau genmerk wird auf Organisatorische Innovationen als wichtiges Kriterium fur unternehmerische Erneue rungsbestrebungen gelegt, welche durch die rezessive Konjunkturentwicklung der letzten Jahre sowie den wachsenden Konkurrenzdruck durch die Globalisie rung der Markte erforderlich wurden. Jede dieser organisatorischen Innovationen bzw. dynamischen Organisationsprozesse initiiert bauli che Veranderungen entsprechend den Pramissen der geforderten Transparenz und Kommunikationsver besserung. Die bauliche Reorganisation bildet die Grundlage fur eine optimale Zielfindung der Geschaftsprozesse und somit der Gewinnsteigerung und Kostensenkung, die wichtige Unternehmenszie Ie darstellen. Die Arbeit weist auf eine neue Art von Bauprozes sen hin, die durch eine starke Affinitat von wirt schaftlichen, sozialen und technologischen Ein fluBfaktoren bestimmt werden. 1m weiteren wird modellhaft dargelegt, inwiefern die Immobilie bzw. ihre Reorganisation sowie ihre prozeBorientierte, strategische Nutzung als ausschlaggebende und wert schopfende Erfolgsfaktoren agieren. Der Umgang mit der Immobilie bildet den Ansatzpunkt fur den Erfolgsfaktor, an dem der Planer und Ingenieur anknupft. Sein Aufgabenbereich definiert sich nicht nur durch reine Planung und Umsetzung von unter nehmerischen Vorgaben, er wird vielmehr gefordert, sein Gesichtsfeld urn wesentliche Faktoren im + VI Abstract Bereich des betriebswirtschaftlichen Bauens zu erweitern. Diese Faktoren rekrutieren sich aus bewahrten Methoden des modernen Managements, der Kenntnis der verschiedenen Organisationsfor men und deren sinnvollem Einsatz bzw. Nutzung sowie der Aufdeckung und der Systematisierung der betrieblichen Informationssysteme. Ein GroBteil dieser Erkenntnisse wurde in den USA schon vor einigen Jahren verwertet und mittels inte grativer strategischer Ansatze wie des Corporate Real Estate Management umgesetzt. Dieser Ansatz kon zentriert sich auf die wirtschaftliche sinnvolle Ver waltung der Vermogenswerte der Immobilien sowie deren Wertsteigerung. Ferner kommt in den USA das strategische Facility Management zum Einsatz, wel ches das gewinnorientierte Betreiben, Verwalten und Vermieten von Immobilien beinhaltet. Zwangslaufig muB das vorliegende Buch das Augenmerk auf die Praxis bzw. die Realisierung des Facility Managements in Deutschland richten. Auch hier existieren verschiedene Bemuhungen, den Begriff des Facility Managements mit Inhalt zu ful len, die jedoch - trotz einiger operativer Ansatze - nach wie vor ein Vakuum hinterlassen. Sie finden hauptsachlich Umsetzung in technisch orientierten Dienstleistungen wie dem Betreiben, Warten und Instandhalten von Immobilien, mit dem Ziel ihrer Optimierung und der Kostenreduktion, wobei eine ganzheitliche Betrachtungsweise vernachlassigt wird. AN DIESER STELLE SETZT DAS THEMA DES BUCHES AN: Die Ambivalenz zwischen den genannten Ansat zen und der Erkenntnis, daB ein Unternehmen seine - teilweise brachliegenden - Immobilien wertschop fend einsetzen kann, ist eine der Hauptgrundlagen und bildet hier einen Ansatz. Die Konzentration auf die Kerngeschafte in den Unternehmen sowie die Ver besserung der Geschaftsprozesse in allen Unterneh menseinheiten fuhrt zwangslaufig zur Reorganisati on traditioneller Bau- und Liegenschaftsabteilungen in selbstandige eigenverantwortliche Immobilienge- + Abstract VII sellschaften, die sich fortan als prozeB- und schlieB lich gewinnorientiertes Dienstleistungsunternehmen verstehen. Der zentrale Punkt der Untersuchung ist die Ent wicklung des Modells der Integralen Infrastruktur planung, welches in einem ersten Schritt den Weg der Reorganisation einer Liegenschaftsabteilung zur selbstandigen Immobilienunternehmung zeigt. 1m zweiten Schritt werden anhand eines fiktiven Bei spiels die Aufgabenbereiche der neuen Immobilien gesellschaft anschaulich dargestellt. Grundlage fur die Entwicklung des Modells waren - neben einer umfangreichen Literaturrecherche - die praxisnahe selbstandige Tatigkeit in verschiedenen Industrieun ternehmen und die damit verbundenen Interviews sowie die Analyse der vorhandenen Ansatze, Facility Management in deutschen Unternehmen nutzbar zu machen. In diesem Zusammenhang wird unter Infrastruk turen der organisatorische und wirtschaftliche Unterbau einer hochentwickelten Anlage (Liegen schaft, Gebaude und technische Anlage) verstanden. Voraussetzung fUr einen Wandel in der Immobilien betrachtung ist die Identifikation der Kernprozesse der Unternehmung, gefolgt von einer vernetzten Pro zeBgestaltung der immobilienrelevanten Prozesse uber den gesamten Lebenszyklus der Infrastrukturen. Die Integrale Infrastrukturplanung unterstutzt unternehmenspolitische und strategische Ziele (z.B. Kostensenkung und Ertragssteigerung des Immobili enbestandes, mit Hilfe der vorhandenen Ressourcen). Hierbei bildet sie eine Synergie aus organisatori schen, wirtschaftlichen, technologischen und bauli chen Prozessen fUr einen maximalen Zielerrei chungsgrad. Streng nach der Maxime "Structure follows Process follows Strategy" stellen die Prozesse ein wesentliches Instrumentarium zur Realisierung der Strategie dar, genauso wie das entwickelte Modell der Integralen Infrastrukturplanung als Leitfaden eingesetzt werden kann, urn Immobilien wertschop fend zu reorganisieren. I Inhaltsverzeichnis Vorwort XIII Einleitung XV Kapitell Vision -Inhalt 1 1 Vision und Wertsetzung 3 1.1 Systematisches Planen/Planungs- und ProduktionsprozeB 3 1.2 Die Phase ,,0" - Grundlagenermittlung 5 1.3 Die Vision - Strategisches Planen in lernenden Organisationen 6 2 Kritische Betrachtung von Corporate Real Estate Management und Facility Management - zum Verstandnis der Immobilien verantwortung in Unternehmen 7 2.1 Corporate Real Estate Management 8 2.1.1 Shareholder Value Ansatz 11 2.2 Facility Management - Strategischer Ansatz in den USA 13 2.3 Facility Management - erster operativer Ansatz im deutschsprachigen Raum 15 3 Ergebnis 19 Kapitelll Mission - Gundlagen 21 1 Qualitat - Kosten - Zeit 23 1.1 QualiHit 23 1.2 Kosten 24 1.3 Zeit 26 + X Inhaltsverzeichnis 2 Total Quality Management - Analyse der Arbeitssysteme und kontinuierliche Verbesserung in den Infrastrukturen 27 2.1 Implementierung des Total Quality Management 28 2.2 Zertifiziertes QualWitsmanagement 30 3 Organisatorische Veranderungsprozesse - Grundlage fur bauliche Reorganisations ma.8nahmen 33 3.1 Die Aufbauorganisation 34 3.1.1 Eindimensionale Organisations strukturen 35 3.1.2 Mehrdimensionale Organisations- strukturen 40 3.2 Die Ablauforganisation 43 3.3 Betriebliche Informationssysteme 44 4 Lean Management - der Weg zur proze:S orientierten Organisationsform 48 5 Reengineering - der Weg zur Proze:S organisation zukunftiger Unternehmen 50 5.1 Prozesse definieren 50 5.2 Entwicklung des Reengineering - Verbesserung der Geschaftsprozesse 52 5.3 Weg des Reengineering 53 5.4 Ziel des Reengineering 55 5.5 Ergebnis - ProzeBmanagement 56 6 Die Proze:Sorganisation 58 Kapitellll Weg - Umsetzung 61 Ziele der Integralen Infrastruktur 1 planung 63 2 Verantwortungsbereiche der Integralen Infrastrukturplanung 64 2.1 Asset Management 64 2.2 Baumanagement 64 + Inhaltsverzeichnis XI 2.3 Facility Management 64 3 Proze8gestaltung zur infrastrukturellen Reorganisation 66 3.1 Wertschopfungsanalyse 66 3.2 Der Planer 66 3.3 Das Projekt 67 3.4 Das Projektbeispiel 71 4 Wertschopfungsanalyse 76 4.1 Phase 0 - Organisation des Projekts 76 4.2 Phase 1 - 1ST -Aufnahme 79 4.3 Phase 2 - Analyse 80 4.4 Phase 3 - Proze8gestaltung-SOLL 83 4.4 Phase 4 - 1mplementierung 92 KapitellV Erreichte Ziele 95 1 Fallstudie: Raumliche Eingliederung einer Zulieferfirma fUr Systemkomponenten 96 2 Das Projekt 97 2.1 Projektiibersicht 97 2.2 Situationsanalyse 98 2.3 Projektauftrag 101 2.4 ProjektdurchfUhrung 102 3 Exemplarische Projektbeispiele 107 3.1 Rentabilitatsberechnung 107 3.2 1nfrastrukturbereitstellungskosten 112 3.2.1 Gliederung der 1nfrastrukturbereitstellungs- kosten 113 3.2.2 1nhalte der Nettokosten 114 3.2.3 1nhalte der Betriebskosten 115 3.3 1nformationstechnische Vernetzung 117 4 Schlu8bemerkung 122 Literaturverzeichnis 125 Abbildungsverzeichnis 131