tJniversidaa de Buenos Aires FaG:ultafl de Ciencias ·Económicas Biblioteca "Alfredo IJ. P-ala~i0s" Herramientas de financiamiento para desarrollos inmobiliarios de empresas PyMEs en Argentina Farias, Leonardo 2011 Cita APA: Farias, L. (2011). Herramientas de financiamiento para desarrollos inmobiliarios de empresas PyMEs en Argentina. Buenos Aires: Universidad de Buenos Aires . Facultad de Ciencias Económicas. Escuela de Estudios de Posgrado Este documento forma parte de la colección de tesis de posgrado de la Biblioteca Central "Alfredo L Palacios". Su utilización debe ser acompañada por la cita bibliográfica con reconocimiento de la fuente. Fuente: Biblioteca Digital de la Facultad de Ciencias Económicas -Universidad de Buenos Aires Tesis Posgrado 001502/031 O UNIVERSIDAD DE BUENOS AIRES FACULTAD DE CIENCIAS ECONOMICAS ESCUELA DE ESTUDIOS DE POSGRADOS MBA- MAESTRIA EN ADMINISTRACION Tesis Herramientas de financiamiento para desarrollos inmobiliarios de empresas PyMEs en Argentina Maestrando Lic. Leonardo F. Farias Director de Tesis Dr. Juan Carlos Alonso Fecha de presentación 12 de Diciembre de 2011 MBA – Maestría en Administración Tesis Cláusula de compromiso “Declaro que el material incluido en esta tesis es, a mi mejor saber y entender, original, producto de mi propio trabajo (salvo en la medida en que se identifiquen explícitamente las contribuciones de otros), y que no he presentado este material en forma parcial o total, como una tesis, en ésta u otra institución”. Lic. Leonardo Farias 2 MBA – Maestría en Administración Tesis Índice general Cláusula de compromiso ............................................................................................................... 2 Índice de gráficos, tablas y figuras ................................................................................................ 7 1 Capítulo I. Introducción ......................................................................................................... 9 2 Capítulo II. Planteo del problema, los objetivos y su justificación ...................................... 10 2.1 El problema ................................................................................................................. 10 2.2 Los objetivos ................................................................................................................ 10 2.2.1 Objetivos generales ............................................................................................. 10 2.2.2 Objetivos específicos ........................................................................................... 10 2.3 Justificación ................................................................................................................. 11 3 Capítulo III. Enfoque metodológico ..................................................................................... 13 3.1 Descripción del proceso de elaboración de la Tesis .................................................... 13 3.2 Resultados esperados ................................................................................................. 14 4 Capítulo IV. Marco teórico .................................................................................................. 15 4.1 El mercado inmobiliario. Definición y características ................................................. 15 4.1.1 Teorías económicas ortodoxas acerca de la ocupación territorial urbana ......... 17 4.1.2 Teorías económicas heterodoxas acerca de la ocupación territorial urbana ..... 17 4.1.3 Los actores del mercado inmobiliario ................................................................. 18 4.1.4 El mercado inmobiliario urbano .......................................................................... 19 4.1.5 Las viviendas como bienes durables ................................................................... 20 4.2 Fundamentos de finanzas y el mercado inmobiliario ................................................. 20 4.2.1 La función financiera de las organizaciones ........................................................ 21 4.2.2 Objetivos de las finanzas empresariales y las decisiones financieras básicas .... 22 4.2.3 Flujos de caja y las decisiones Financieras .......................................................... 22 4.2.4 El costo del capital ............................................................................................... 23 4.2.5 El efecto apalancamiento .................................................................................... 24 4.2.6 Las propiedades como activos dentro una cartera diversificada ........................ 25 4.2.7 Definición de Riesgo de una inversión ................................................................ 26 4.2.8 Riesgo de una cartera de activos......................................................................... 26 4.2.9 Tipos de riesgo .................................................................................................... 26 4.2.10 El Modelo de Valoración de Activos Financieros (CAPM) ................................... 27 4.3 Fundamentos de la micro - macroeconomía y el mercado inmobiliario .................... 28 4.3.1 Los ciclos económicos y su impacto en el mercado inmobiliario ........................ 28 4.4 Fundamentos de marketing y el mercado inmobiliario .............................................. 31 3 MBA – Maestría en Administración Tesis 4.4.1 Definición de producto inmobiliario: concepto y alcances ................................. 31 4.4.2 Las investigaciones de mercado .......................................................................... 32 4.4.3 La marca en el sector inmobiliario ...................................................................... 33 4.4.4 La conducta del consumidor en el mercado inmobiliario ................................... 33 4.4.5 Competitividad en el mercado inmobiliario ........................................................ 35 4.5 Fundamentos de la globalización y el mercado inmobiliario ...................................... 39 4.5.1 Integración regional, inversión extranjera en el negocio inmobiliario ............... 42 5 Capítulo V. Análisis de situación.......................................................................................... 43 5.1 Análisis macroeconómico de la industria de la construcción y del sector inmobiliario. Su evolución y su situación actual ........................................................................................... 43 5.1.1 Importancia relativa de la industria en el PBI y su evolución ............................. 43 5.1.2 Evolución reciente del nivel de actividad a través de indicadores específicos significativos ........................................................................................................................ 46 5.1.3 Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC) ............................ 50 5.1.4 Conclusiones respecto del nivel de actividad ..................................................... 54 5.1.5 La industria de la construcción y el mercado inmobiliario PyME ....................... 54 5.2 ¿Cómo se llevan a cabo los desarrollos inmobiliarios PyMEs en Argentina? ............. 58 5.2.1 Decisiones de inversión: Tipos de negocios inmobiliarios. ................................. 60 5.2.2 Decisiones de financiación: Tipos de financiación para emprendimientos inmobiliarios ........................................................................................................................ 62 5.3 La estructuración financiera de los proyectos inmobiliarios en el mundo ................. 80 5.3.1 Estructuración financiera en el mundo desarrollado .......................................... 82 5.4 Entrevistas y encuestas ............................................................................................... 89 5.4.1 Representantes de Organismos Oficiales y/o Cámaras de Empresarios ............ 90 5.4.2 Profesionales de las Finanzas, Representantes de Entidades Financieras, Mercado de Capitales, etc. .................................................................................................. 91 5.4.3 Desarrolladores Inmobiliarios ............................................................................. 92 6 Capítulo VII. Conclusiones ................................................................................................. 111 Capítulo VIII. Consideraciones finales y recomendaciones ....................................................... 115 7 Anexos ............................................................................................................................... 127 7.1 Anexo I – INDEC. Estimación del PBI por categoría de tabulación a precios del 1993 (Expresado en millones de Pesos) ......................................................................................... 128 7.2 Anexo II – INDEC. Permisos de edificación otorgados y superficie cubierta autorizada por tipo de construcción. Total de país. Años 2003 – 2008 .................................................. 136 7.3 Anexo III - INDEC. Permisos de edificación otorgados y superficie cubierta autorizada por destino de la obra Años 2003-2008 ................................................................................ 137 4 MBA – Maestría en Administración Tesis 7.4 Anexo IV – INDEC. Permisos de edificación otorgados y superficie cubierta autorizada por destino y tipo de obra en construcción año 2008 .......................................................... 138 7.5 Anexo V – IERIC. Despacho de principales insumos para la construcción. Desde el 2001 140 7.6 Anexo VI – IERIC. Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC) base 2004=100. Desde 1993 .......................................................................................................... 145 7.7 Anexo VII – IERIC. Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC) por bloques base 2004=100. Desde 1993 ................................................................................... 152 7.8 Anexo VIII – IERIC. Empresas con arancel al día ........................................................ 156 7.9 Anexo IX – IERIC. Evolución de las empresas en actividad por tipo de sociedad y actividad ................................................................................................................................ 158 7.10 Anexo X - SEPYME. Resolución 24-2001. ¿Que se considera una PyME? ................. 160 7.11 Anexo XI - Proceso constructivo de un edificio ......................................................... 165 7.12 Anexo XII - Inversores de capital de riesgo en Argentina.......................................... 180 7.13 Anexo XIII – Entrevistas y encuestas ......................................................................... 182 7.13.1 Representantes de Organismos Oficiales y/o Cámaras de Empresarios .......... 182 Entrevista: Ing. Rodolfo Antonio Alonso. Presidente de la Confederación de Pymes Constructoras de la República Argentina, (10/12/2010). ................................................. 182 7.13.2 Profesionales de las finanzas ............................................................................. 187 Entrevista: Lic. Emiliano Gabriel Merenda. Analista de Planeamiento Financiero – BBVA Banco Francés, (15/09/2010). ........................................................................................... 187 7.13.3 Desarrolladores inmobiliarios ........................................................................... 192 Encuesta: Arq. Gabriel Torraca. Socio de GRID S.A.- Grupo Idea Desarrollos, 29/10/2010 ........................................................................................................................................... 193 Encuesta: Lic. Pablo Daviña. Socio de Andrés Daviña Inmobiliaria, 8/8/2010. ................. 198 Encuesta: Ángel Leonardo Rolón. Presidente de POEA Inmobiliaria S.R.L, 8/8/2010. ..... 203 Encuesta: C.P. Martín Espatolero y Ezequiel Lorenzo. E&L Desarrollos, 28/10/2010. ..... 208 Encuesta: Ángeles Guillon. Supervisora de Atención al Propietario EIDICO, 28/10/2010. ........................................................................................................................................... 213 Encuesta: Ing. Osvaldo A. Farias. Socio de FS – Negocios Inmobiliarios, 8/8/2010. ......... 218 Encuesta: MP. Francisco Valencia. VALENCIA – Consultores Inmobiliarios, 5/7/2011. .... 223 Encuesta: Alberto Rubio. Director de BCYOUNG -Desarrollos Inmobiliarios, 5/7/2011. .. 228 Encuesta: Mario Cabanillas. Presidente de PASCHA-Empresa Constructora, 8/7/2011. . 233 Encuesta: Juan Pablo Dominguez. Socio Gerente de COINCI S.R.L ................................... 238 Encuesta: Ing. José Fabián Martin. Presidente de ICONO S.R.L., 11/7/2011. ................... 243 Encuesta: Ing. Norberto Alonso. Presidente de QUEÑOA S.A., 1/11/2010. ..................... 248 5 MBA – Maestría en Administración Tesis Encuesta: CP. Sebastián Rodríguez. Gte. de CIMAX–Desarrollos Inmobiliarios, 5/8/2011. ........................................................................................................................................... 253 Encuesta: Arq. Florencia Guarino. NEODOMUS–Desarrollos Inmobiliarios, 7/7/2011. ... 258 Encuesta: Lic. Ignacio Osaba. Socio de DEBAIRES–Desarrollos Inmobiliarios, 7/7/2011. . 263 7.14 Anexo XV - El Crédito Hipotecario en la Argentina .................................................. 268 7.15 Anexo XVI – Sociedades de Garantía Recíproca ........................................................ 274 6 MBA – Maestría en Administración Tesis Índice de gráficos, tablas y figuras Ilustración 1 - Los actores del mercado inmobiliario y sus roles ................................................ 19 Ilustración 2 - Principales productos inmobiliarios urbanos ....................................................... 20 Ilustración 3 - Modelo de conducta del comprador según Philip Kotler .................................... 34 Ilustración 4 - Jerarquía de las necesidades humanas de Abraham Maslow .............................. 35 Ilustración 5 - Las cinco fuerzas competitivas de Michael Porter ............................................... 37 Ilustración 6 - Gráfico: Tres estrategias competitivas genéricas de Michael Porter ................... 39 Ilustración 7 - Gráfico: Evolución del sector de la construcción ................................................. 44 Ilustración 8 - Tabla: Evolución del % de participación de la Construcción en el PBI ................. 44 Ilustración 9 - Gráfico: Evolución del % de participación de la Construcción en el PBI .............. 45 Ilustración 10 - Tabla: Evolución del % de participación de la Construcción en el PBI de los Sectores Productores de Bienes .................................................................................................. 45 Ilustración 11 - Gráfico: Sectores Productores de Bienes - PBI 2010 .......................................... 46 Ilustración 12 - Gráfico: Evolución de los permisos de construcción otorgados ........................ 47 Ilustración 13 - Gráfico: Evolución de la superficie cubierta autorizada..................................... 47 Ilustración 14 - Tabla: Permisos de construcción otorgados por destino de obras .................... 48 Ilustración 15 - Gráfico: Permisos de construcción otorgados por destino de obras ................. 49 Ilustración 16 - Tabla: Despacho de los principales insumos para la construcción .................... 50 Ilustración 17 - Tabla: Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC) ................. 50 Ilustración 18 - Gráfico: Evolución del Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC) ........................................................................................................................................... 51 Ilustración 19 - Gráfico: Variación interanual del ISAC ............................................................... 52 Ilustración 20 - Tabla: Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción por bloques ....... 52 Ilustración 21 - Gráfico: Variación interanual del ISAC por bloques ........................................... 53 Ilustración 22 - Tabla: Que se considera un PyME de la industria de la construcción en la Argentina ..................................................................................................................................... 55 Ilustración 23 - Tabla: Cantidad de empresas en actividad por provincia .................................. 55 Ilustración 24 - Tabla: Cantidad de empresas por tipo de actividad ........................................... 56 Ilustración 25 - Tabla: Cantidad de empresas en actividad por forma jurídica .......................... 57 Ilustración 26 - Gráfico: Empresas en actividad por forma jurídica ............................................ 57 Ilustración 27 - Gráfico: Etapas del análisis de factibilidad ......................................................... 59 Ilustración 28 - Gráfico: Análisis de factibilidad .......................................................................... 59 Ilustración 29 - Gráfico: Inversión de desarrollo sin preventa .................................................... 60 Ilustración 30 - Gráfico: Inversión de desarrollo con preventa ................................................... 61 Ilustración 31 - Gráfico: Inversión en renta fija ........................................................................... 62 Ilustración 32 - Gráfico: Ecuación patrimonial - Financiación con capital propio o equity ......... 64 Ilustración 33 - Gráfico: Ahorros propios y círculo cercano ........................................................ 66 Ilustración 34 - Gráfico: Ecuación patrimonial - Financiación con capital propio o equity (Capital de riesgo) ..................................................................................................................................... 66 Ilustración 35 - Gráfico: Ecuación patrimonial - Financiación con capital de terceros o endeudamiento ........................................................................................................................... 70 Ilustración 36 - Gráfico: Ecuación patrimonial - Financiación con preventas ............................. 76 Ilustración 37 - Gráfico: Actores. Múltiples intereses contrapuestos ......................................... 81 Ilustración 38 - Tabla: ¿En qué lugar desarrolla sus negocios la empresa? ................................ 92 Ilustración 39 - Tabla: ¿Bajo qué forma jurídica opera la empresa? .......................................... 93 7 MBA – Maestría en Administración Tesis Ilustración 40 - Tabla: ¿Bajo qué forma jurídica estructuran o han estructurado los proyectos? ..................................................................................................................................................... 93 Ilustración 41 - Tabla: ¿Qué tipo de desarrollos lleva o ha llevado a cabo la empresa? ............ 93 Ilustración 42 - Tabla: ¿A qué tipo de negocio apuntan?............................................................ 94 Ilustración 43 - Tabla: ¿Hace cuanto tiempo están en la industria? ........................................... 94 Ilustración 44 - Tabla: ¿Actualmente tienen proyectos en obras? ¿Cuántos? ........................... 95 Ilustración 45 - Tabla: ¿Cuál es la envergadura (mts2) de los proyectos que desarrollan o han desarrollado? .............................................................................................................................. 95 Ilustración 46 - Gráfico: Fuentes de financiamiento ................................................................... 95 Ilustración 47 - Gráfico: Los que buscaron financiarse con capital de terceros o endeudamiento ..................................................................................................................................................... 96 Ilustración 48 - Gráfico: Los que consiguieron endeudamiento, pero lo rechazaron ................. 96 Ilustración 49 - Gráfico: Fuentes de capital propio que han utilizado ........................................ 97 Ilustración 50 - Gráfico: Fuentes de endeudamiento que han utilizado ..................................... 98 8 MBA – Maestría en Administración Tesis 1 Capítulo I. Introducción La temática que me convoca a la realización del presente trabajo de Tesis, surge principalmente como respuesta a un interés personal por investigar las particularidades que encarna la industria inmobiliaria. Por otro lado, considero que será un aporte enriquecedor el hecho de intentar identificar cuáles son los principales problemas del sector para contribuir con herramientas prácticas que se ajusten a los requerimientos específicos de la falta de financiamiento para pequeñas y medianas empresas, y así poder proporcionar soluciones más acordes a las necesidades. Teniendo en cuenta que, cualquier pequeña o mediana empresa la hora intentar crecer apostando al desarrollo de emprendimientos más ambiciosos y por tanto más complejos, el financiamiento se torna la herramienta fundamental para impulsar cualquier actividad productiva (y en particular la construcción) y la decisión de endeudamiento puede afectar la operatoria futura de la empresa. Es por ello que estimo de gran importancia realizar una exploración descriptiva que abarque la problemática en profundidad. Finalmente, el tema propuesto en este trabajo de Tesis tiene relación directa con el campo de conocimientos adquiridos a lo largo de las asignaturas cursadas, tanto en la Especialización en Finanzas, como en el resto que comprenden esta Maestría en Administración; y en virtud de ello, pretendo integrarlos y volcarlos a los fines de contribuir con algunos aporte útiles para el sector. Finalizada y aprobada la misma, se espera optar al título de Magister de la Universidad de Buenos Aires en Administración. 9