N°155 Mars 2017 SOMMAIRE ÉTUDES & COMMENTAIRES De l’ANIL et des ADIL 2 Les études des ADIL en 2016 2 De nos partenaires 2 Rapport d’information sur l’évaluation des aides à l’accession à la propriété 2 Les conditions de logement en France, édition 2017 3 État du mal-logement en France : publication du 22e rapport annuel 3 Le surendettement des ménages, enquête typologique 2016 4 ACTUALITÉ JURIDIQUE Loi 5 Assurance construction / Assurance habitation 15 Financement 7 Copropriété 15 Fiscalité 8 Qualité de l'habitat 16 Location 9 Urbanisme 16 Publics en difficulté 12 Collectivités locales 17 Habitat dégradé 14 Professionnels 17 Contrats 14 Droit général 19 FENÊTRE SUR… Les acteurs 19 Fédération Française du Bâtiment 19 Commission nationale Écoquartiers 19 PUCA 19 ÉDITION Mes-aides.gouv.fr 20 Plan bâtiment durable 20 Ministère de l’Économie et des Finances 20 ANIL 21 Ministère de l'Écologie 20 ADEME 21 Ministère du Logement et de l’Habitat durable 20 Anah 21 Le Défenseur des droits 20 Études & commentaires ANIL HABITAT ACTUALITÉ | N° 155 | MARS 2017 Études & commentaires … De l'ANIL et des ADIL Les études des ADIL en 2016 Dans le cadre de leur mission d’observation, les ADIL conjoncture de l’emploi), ainsi qu'à l’évolution des publient différentes études sur le logement, les ménages et dispositifs nationaux et locaux d’aides à l’accession. Ainsi, les marchés de l'habitat à l’échelle intercommunale, cinq études décrivent les profils des accédants à la départementale voire régionale. Ces études peuvent être propriété, notamment quand ils ont eu recours à un PTZ et inscrites dans des partenariats avec des collectivités une étude porte sur la conjoncture des marchés de locales, des professionnels de l’immobilier, ou d’autres l’accession. acteurs du logement au niveau local. Elles peuvent également participer à un dispositif national (comme en Dans le sillage du développement de l’activité d’information matière de loyers) ou intervenir en continuité avec une des particuliers sur la rénovation énergétique, deux études mission de l’ADIL (animation du PDALHPD, action cherchent à améliorer la connaissance des dispositifs de renforcée en matière de prévention des expulsions, etc.). lutte contre la précarité énergétique ainsi que les profils Ces travaux réguliers sont fondés sur les données des ménages et le type d’habitat concerné par ces statistiques disponibles localement, sur des enquêtes problématiques. Elles mesurent l’impact des politiques auprès des promoteurs ou des agents immobiliers, mais publiques et ciblent géographiquement des zones où aussi sur des outils d’observation mis en place par les l’habitat indigne et les mauvaises performances ADIL elles-mêmes ou encore sur les données collectées énergétiques sont régulièrement soulevés par des lors des consultations qu’elles délivrent. Ils sont ménages venus consulter en ADIL. Une autre étude se généralement enrichis d’une approche qualitative penche sur la rénovation énergétique des copropriétés. alimentée par les contacts quotidiens des ADIL avec les particuliers, les professionnels, les associations et les Concernant l’observation des loyers du parc privé, 16 institutions. études sont recensées dont certaines, dans le cadre des travaux menés en 2016 par les 12 ADIL membres du L’ANIL présente brièvement 58 études parmi celles réseau des observatoires locaux des loyers. Les autres publiées par les ADIL en 2016. Ces publications portent sur publications s’appuient sur d’autres méthodes, six thématiques : la conjoncture et la structure des marchés généralement sur une collecte auprès de professionnels de immobiliers locaux, l’accession à la propriété, la l’immobilier, notamment par le biais de l’outil de publication performance énergétique, les marchés locatifs privés, le en ligne de petites annonces propre au réseau ou sur une logement locatif social et enfin, la connaissance des collecte auprès de particuliers (bailleurs et/ou locataires) publics spécifiques ou rencontrant des difficultés de venus consulter l’ADIL. Par ailleurs, deux autres études logement. portent sur le fonctionnement de ce secteur locatif, en particulier sur l’encadrement des loyers et le congé du Plusieurs ADIL disposant d’un observatoire de l’habitat ont bailleur. une activité ciblée sur les marchés locaux. Parmi les études recensées en 2016, huit portent principalement sur Sur la thématique du parc locatif social, deux études l’analyse de la conjoncture, c’est-à-dire l’offre foncière, les analysent l’évolution de l'offre, de la demande et de transactions de logements, ou encore l’évolution de la l'occupation du parc social tout en présentant les contextes construction telle qu’en rend compte la base des permis de locaux (démographie, loyers du parc privé...). construire. Par ailleurs, sept autres études s’intéressent plus spécifiquement à la structure des marchés locaux de Enfin, sont recensées 14 études relatives aux difficultés de l’habitat. Elles proposent ainsi une analyse thématique du logement, dont quatre portant en particulier sur les parc de logements sur leur territoire en lien avec les problématiques d’expulsions locatives et leur prévention. politiques locales de l’habitat. Elles s’inscrivent dans la continuité de la mission d’information des ADIL sur ces questions, en étroite Les ADIL sont attachées à informer les ménages préparant collaboration avec l’État, les départements, les autres un projet d’accession à la propriété, tant sur les aspects collectivités locales, les Caisses d’allocations familiales et juridiques qu’économiques. Elles peuvent également les Caisses de mutualité sociale agricole, dans le cadre chercher à fournir un éclairage local de ces marchés, des PDALHPD. soumis à la fois à l’évolution de la demande des ménages, En savoir plus : lire l’étude à des dynamiques économiques (taux d’intérêt, Études & commentaires … De nos partenaires Rapport d’information sur l’évaluation des aides à l’accession à la propriété Audrey Linkenheld et Michel Piron - Comité d’évaluation et de contrôle des politiques publiques, Assemblée Nationale, février 2017 À partir d’une étude préalable de la Cour des comptes sur nécessité de mieux les différencier en fonction des priorités les aides à l’accession à la propriété et après l’audition des locales pour en améliorer l’efficacité. acteurs concernés par la thématique, les rapporteurs de la Commission d’évaluation et de contrôle des politiques Les rapporteurs soulignent que le Prêt à taux zéro (PTZ) a publiques concluent que les spécificités des différentes « atteint un point d’équilibre » et que « son efficacité aides de l’État doivent être préservées et soulignent la s’accroît ». Les statistiques sur les caractéristiques des 2 Études & commentaires ANIL HABITAT ACTUALITÉ | N° 155 | MARS 2017 bénéficiaires de ce prêt bonifié montrent qu’il est distribué préconisent trois mesures pour faciliter le recours à cette auprès de la cible recherchée, à savoir les primo- aide : élargir le cumul PSLA/PTZ, rendre le produit plus accédants aux revenus intermédiaires. L’aide ne se attractif pour les collectivités locales en réduisant la durée concentre effectivement pas sur les ménages à faibles de l’exonération de la Taxe sur les propriétés bâties ressources aux projets potentiellement plus risqués, et (TFPB) et l’ouvrir au financement d’opérations dans évite les ménages aisés. Le rapport souligne le succès l’habitat ancien de centres villes dégradés et de centres rencontré par l’ouverture du PTZ à l’ancien avec travaux, bourgs. qui présente comme avantages de s’adresser aux Les rapporteurs soulignent l’utilité des aides personnelles accédants modestes, pour lesquels l’achat dans le neuf est pour les accédants les plus modestes et souhaitent leur trop coûteux, de générer une activité de rénovation sanctuarisation afin de préserver l’équilibre des aides à profitable aux entreprises et artisans locaux et de l’accession dans leur ensemble. contribuer à réhabiliter le parc existant, à réduire la vacance et à lutter contre l’étalement urbain. Il préconise Le rapport analyse ensuite les modalités d’une meilleure de stabiliser ses conditions et d’autoriser, dès l’acquisition territorialisation des aides à l’accession. Il préconise du logement, le cumul entre le PTZ et les aides de d’améliorer la connaissance des marchés locaux de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) dans les centres l’accession et des aides versées, en fournissant aux villes dégradés. services déconcentrés et aux collectivités territoriales les données nécessaires. Enfin, les rapporteurs proposent De plus, les rapporteurs notent le rôle du Prêt à l’accession l’expérimentation d’une décentralisation des prêts bonifiés, sociale (PAS) dans le financement des ménages jeunes ou afin que des EPCI dotés d’un Plan local de l’habitat (PLH) modestes et proposent de porter de 50 % à 80 % la part puissent mieux articuler les aides locales et nationales en garantie par l’État, notamment pour faciliter l’accession des modulant les barèmes ou les zonages au plus près des ménages au profil atypique. Après avoir rappelé le rôle besoins. protecteur du Prêt social de location-accession (PSLA), ils En savoir plus : lire le rapport Les conditions de logement en France, édition 2017 Insee Références, février 2017 Cet ouvrage propose à la fois une vue d’ensemble pointant recul depuis 2001, notamment pour ceux vivant dans une les évolutions liées à la place du logement dans la société grande agglomération et pour les plus de 30 ans. en 30 ans, des fiches thématiques, ainsi que des dossiers proposant une analyse plus approfondie sur les parcs Dans un contexte de hausse des prix immobiliers, ces locatifs, l’accès à la propriété et les mobilités résidentielles, derniers ont notamment financé leur acquisition par des notamment celles des immigrés. prêts plus longs à des taux plus bas, et au prix d’un endettement plus fort. Leur apport personnel était plus À partir de la comparaison entre les locataires du secteur élevé, essentiellement grâce à la hausse de leur épargne. social et ceux du secteur privé, les auteurs rappellent la plus faible mobilité des premiers. En conséquence, la part Les nouveaux propriétaires s’implantent plus fréquemment de ménages âgés de plus de 40 ans a progressé en que par le passé en zone rurale. De fait, les écarts secteur social au cours des 40 dernières années, alors croissants de revenus entre propriétaires et locataires et de qu’elle diminuait dans le secteur locatif privé ; les jeunes prix de l’immobilier entre marchés locaux expliquent en ménages ne sont plus surreprésentés dans le secteur grande partie le recul de l’accès à la propriété. social et leur accès y est plus difficile. Dans le même temps, les revenus des locataires ont stagné voire baissé, Enfin, il ressort que les ménages d’immigrés ont déménagé alors même que ce facteur est de plus en plus déterminant aussi fréquemment que les autres sur la période 2009- dans l’accès à la propriété. En particulier, du fait de 2013. Cependant, ils restent plus souvent dans le secteur revenus plus faibles et d’une moindre mobilité, les locatif social et accèdent moins souvent à la propriété. De locataires du parc social accèdent de moins en moins fait, en 2013, les ménages immigrés sont moins souvent fréquemment à la propriété. propriétaires de leur résidence principale et plus souvent locataires dans le secteur social que les ménages non L’étude met également en exergue la hausse des taux immigrés. d’effort, notamment dans le secteur privé, et les facteurs qui influencent la probabilité d’habiter une zone favorisée Ces différences sont largement liées à leurs pour chacun des secteurs locatifs. caractéristiques sociodémographiques, comme le revenu ou l’âge. Mais le pays d’origine, la durée de présence en L’étude suivante est consacrée à l’accession à la propriété. France ou la nationalité française ont des effets spécifiques Si le taux de propriétaires occupants (57,9 % en 2013) n’a sur leur situation de logement. cessé de croître depuis 1973, la part de ménage qui a En savoir plus : lire l’ouvrage accédé à la propriété parmi les non propriétaires est en État du mal-logement en France : publication du 22e rapport annuel Fondation Abbé Pierre, janvier 2017 Dans son 22e rapport annuel la Fondation Abbé Pierre des 12 millions d’individus « fragilisés » identifiés dans le (FAP) fait le bilan du mal logement et propose 15 rapport de la Fondation semble s’aggraver. orientations aux candidats à la présidentielle. À partir de l’Enquête nationale logement (ENL), le rapport Si le confort sanitaire de base continue de progresser, la souligne que les ménages sont plus nombreux qu’en 2006 situation des quatre millions de personnes mal-logées et à trouver excessif l’effort financier que représente le 3 Études & commentaires ANIL HABITAT ACTUALITÉ | N° 155 | MARS 2017 logement (+ 42 %), à se priver de chauffage pour des été engagés afin d’enrayer la crise du logement. Elle raisons financières (+ 44 %), à vivre en surpeuplement appelle notamment à construire plus et en particulier du accentué (+ 17 %) ou modéré (+ 6 %). logement social abordable pour les ménages les plus en difficulté. La Fondation estime que le parc social est de moins en moins accessible aux ménages les plus modestes : la part Elle attend que soient menées, en parallèle des actions de des Prêts locatifs sociaux (PLS) dans la production de régulation des marchés immobiliers, une réforme de la logements sociaux continue de croître et 81 % des loyers fiscalité immobilière et une « industrialisation » de la en Prêts locatifs à usage social (PLUS) dépassent les mobilisation du parc privé à des fins sociales. loyers plafonds de l’Aide personnalisée au logement (APL), diminuant pour ces locataires le montant de l’aide perçue, La Fondation plaide pour une action à la fois préventive qui n’a pas été revalorisée. Encore très marginale, la part (sur les expulsions, l’habitat indigne ou encore la précarité du parc privé mobilisée à des fins sociales ne permet pas énergétique…) et territorialisée. Elle juge que les politiques de compenser ces évolutions. du logement doivent continuer à être déclinées à l’échelle des EPCI en donnant à ces derniers les moyens d’agir Par ses « 15 idées contre la crise du logement », la efficacement contre le mal-logement. Fondation invite les candidats à la présidence de la En savoir plus : lire le rapport République à poursuivre et à intensifier les efforts qui ont Le surendettement des ménages, enquête typologique 2016 Banque de France, janvier 2017 L’enquête publiée par la Banque de France propose une Les dettes de logement (loyer, charges locatives, charges comparaison sur cinq ans de la situation des ménages de copropriété, frais de maison de retraite et dépôt de surendettés sur la base des données extraites des dossiers garantie) représentent en moyenne 5,5 % de l’endettement déclarés recevables par les commissions de global en 2016, pour un montant de 4 684 €. Elles surendettement de 2011 à 2016. concernent 49,9 % des dossiers en 2016. Pour 2016, on notera que 194 194 dossiers ont été Profil des ménages surendettés déposés (soit une baisse de 10,6 % par rapport à 2015) et 174 894 ont été déclarés recevables par les commissions Une constante entre 2016 et 2011 : les ménages de surendettement. L’endettement global moyen des surendettés sont souvent des personnes vivant seules surendettés est de 42 334 €, en augmentation de 15 % par (66,1 % en 2016) et n’ayant pas de personne à charge rapport à 2011. (53,9 %). La classe d’âge des « 45-54 » ans est la plus représentée (26,85%) devant les « 65 ans et plus » (9,1 %). Dettes financières L’enquête indique d’abord que les situations de Concernant le logement, l’enquête 2016 confirme la surendettement se caractérisent par une hausse de la part présence forte de locataires (76,3 %) suivis par les de l’endettement immobilier dans l’endettement global ménages accédants à la propriété (8,3 % en 2016, contre (35,3 % en 2016, + 12,7 points sur 5 ans) et une réduction 6,1 % en 2011). importante de l’endettement lié à la consommation (39,3 % en 2016, - 8,9 points sur 5 ans). Quant au niveau des ressources des ménages surendettés, il demeure faible : plus de la moitié des S’agissant de l’endettement au titre immobilier (prêts ménages ne disposent d’aucune capacité de immobiliers, arriérés, solde après-vente de la résidence remboursement (52,1 % en 2016, niveau quasiment stable principale), l’endettement moyen en 2016 est de 107 987 € par rapport à 2011). (+ 12 735 € sur 5 ans) et concerne 13,8 % des dossiers. L’enquête relève par ailleurs que 28.7 % des surendettés sont au chômage (25,6 % en 2011), 12,4 % n’ont pas de Dettes de charges courantes et autres profession (11,7 % en 2011) et 10,1 % sont sans activité La Banque de France remarque ensuite que les arriérés de (invalidité, congé maladie de longue durée, congé parental) charges courantes (loyers, énergie, transports) et des comme en 2011. autres dettes (dettes familiales, caution…) ont progressé de 38 % en 5 ans. Ils représentent 23,6 % de l’endettement Enfin, il ressort que 51,1 % des ménages surendettés ont global contre 17 % en 2011. des ressources inférieures au SMIC et 14 % d’entre eux (10,6 % en 2011) ont des ressources inférieures au RSA pour deux personnes. En savoir plus : lire l’enquête 4 Actualité juridique | Loi ANIL HABITAT ACTUALITÉ | N° 155 | MARS 2017 Actualité juridique  Loi L oi de programmation relative à l'égalité réelle - Titre XI : Dispositions relatives au foncier en outre-mer outre-mer et portant autres dispositions en (art. 114 à 118) matière sociale et économique - Titre XIII : Dispositions de nature fiscale (art. 126, 128, 129, 134, 137) (loi n° 2017-256 du 28.2.17 : JO du 1.3.17) La loi du 28 février 2017 de programmation relative à Ces mesures font l’objet d’une analyse juridique détaillée. l'égalité réelle outre-mer et portant autres dispositions en En savoir plus : lire l’analyse juridique n°2017-05 matière sociale et économique, parue au Journal officiel du 1er mars 2017, vise à garantir et à maintenir l’égalité entre L oi de ratification des ordonnances relatives à la les citoyens. Elle reconnaît aux populations d’outre-mer le partie législative du Code de la consommation et droit à une égalité réelle au sein du peuple français (art. 1er). sur les contrats de crédit relatifs aux biens immobiliers / Droit de résiliation annuel des Pour atteindre cet objectif, l’État et les collectivités locales contrats d’assurance-emprunteur concernées peuvent adopter, dans le respect de l’unité (loi n° 2017-203 du 21.2.17 : JO du 22.2.17) nationale, un modèle propre de développement durable, Composée de 18 articles, la loi du 21 février 2017 ratifie conforme à la stratégie en faveur de l’égalité réelle avec deux ordonnances : les ordonnances n° 2016-301 du 14 l’élaboration d’un plan de convergence sur 10 ou 20 ans. mars 2016 relative à la partie législative du Code de la Ainsi, ce plan doit définir, au plus tard le 1er juillet 2018, les consommation et n° 2016-351 du 25 mars 2016 sur les orientations, les mesures et les actions à mettre en œuvre contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens pour atteindre une égalité réelle entre les citoyens, immobiliers à usage d'habitation. En outre, elle comporte notamment en matière d’infrastructures, d’environnement, quelques dispositions qui modifient ou corrigent celles des de développement économique et d’implantation des ordonnances. Ainsi, la notion de non-professionnel, entreprises, de développement social et culturel, d’égalité précisée dans l’article liminaire du Code de la entre les femmes et les hommes, de santé et d’accès aux consommation fait l’objet d’une nouvelle définition (art.3). soins, d’éducation, de lutte contre l’illettrisme, de formation Désormais, est non-professionnel « toute personne morale professionnelle, d’emploi, de logement, d’accès à la justice, qui n’agit pas à des fins professionnelles ». La disposition de sécurité, de télécommunications, d’accès aux services qui prévoyait un modèle d’offre de crédit immobilier fixé par publics, à l’information, à la mobilité, à la culture et au sport arrêté est supprimée. Par ailleurs, la loi introduit dans le (art. 7). Cette stratégie s’accompagne d’un volet relatif aux Code de la consommation un droit de résiliation annuel du « contrats de convergence » ou aux autres mesures contrat d’assurance-emprunteur pour les offres émises à contractuelles nécessaires à sa mise en œuvre compter du 22 février 2017 (art. 10). À compter du 1er opérationnelle. Les documents de planification conclus janvier 2018, ce droit de résiliation concernera les contrats entre l’État et les collectivités ou ceux adoptés d’assurance en cours d’exécution à cette date. unilatéralement par l'une ou l'autre des parties doivent être En savoir plus : lire l’analyse juridique n°2017-07 compatibles avec le plan de convergence. L À l’exception des mesures dont l’entrée en vigueur est oi visant à favoriser l'assainissement cadastral conditionnée par la publication d’un texte réglementaire, les et la résorption du désordre de propriété dispositions de la loi du 28 février 2017 sont applicables (loi n° 2017-285 du 6.3.17 : JO du 7.3.17) depuis le 2 mars 2017. La loi visant à favoriser l'assainissement cadastral et la résorption du désordre de propriété adoptée le 21 février En matière de logement et d’urbanisme, différentes 2017 tend à résoudre la situation spécifique du foncier en mesures ont été adoptées : un objectif de production de Corse liée à l'application pendant plus de deux siècles d'un 150 000 logements sur dix ans, une adaptation du régime régime d'imposition des successions sur les biens fiscal pour les particuliers et les bailleurs sociaux immobiliers dérogatoire au droit commun. Il existe une (extension de la taxe sur les logements vacants, double problématique : des situations d'indivision rétablissement du Girardin, augmentation du crédit d’impôt complexes à laquelle s’ajoute une absence de titres de pour les bailleurs sociaux), la prorogation du délai pour la propriété. Par conséquent, sans titre, les possesseurs de révision de POS, et des mesures spécifiques à Mayotte biens ne peuvent jouir des droits liés à la propriété pour mobiliser le foncier public et résorber les situations (donation entre vifs, vente, établissement de baux ou foncières complexes. règlements successoraux). Cela pénalise également les collectivités territoriales qui ne peuvent identifier les Les mesures en lien avec le logement figurent dans les propriétaires d'un bien rendant difficile le recouvrement des titres suivants : impôts locaux. En outre, elles ne peuvent prendre les - Titre Ier : Stratégie en faveur de l'égalité réelle outre- mesures de santé et de sécurité nécessaires en cas mer (art. 3 et 4) d’immeubles menaçant ruine ou pour lutter contre les - Titre II : Dispositions en faveur de la convergence (art. incendies. 7 à12) - Titre X : Dispositions juridiques, institutionnelles et Plusieurs dispositions permettent de sécuriser les judiciaires (art. 100 et 101) procédures de reconstitution des titres de propriété 5 Actualité juridique | Loi ANIL HABITAT ACTUALITÉ | N° 155 | MARS 2017 (art. 1er) et de faciliter les règlements successoraux en cas conservatoires qui relèvent, dans le droit commun, de la d’indivision à la suite de la reconstitution d’un titre (art. 2). majorité des deux tiers relèveront de la majorité simple La loi comprend des mesures fiscales temporaires (exemple : conclusion d’un bail d’habitation). La majorité incitatives (art. 3 et 5). De même, l’article 4 prolonge de dix des deux tiers (au lieu de l’unanimité) sera requise pour ans, jusqu’au 31 décembre 2027, l’exonération partielle tout acte de disposition autre que la vente de meubles des droits de succession, à hauteur de 50 %, sur les biens indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision. immobiliers situés en Corse. Enfin, l’article 6 concerne la mise en œuvre de la prescription acquisitive dans les  Prorogation de dix ans de l’exonération partielle départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin. des droits de mutation lors de la première mutation postérieure à la reconstitution d’un titre de propriété  Actes de notoriété acquisitive : dispositif légal et (art. 3 / CGI : art. 793) temporaire pour les immeubles situés en Corse (art. La disposition de l’article 793 8° du CGI permet de 1er). bénéficier d’une exonération partielle des droits de L’acte de notoriété acquisitive est un document, connu de mutation lors de la première mutation d’une propriété dont la pratique notariale, qui peut être établi à la demande d'un le titre a été reconstitué entre le 1er octobre 2014 et le 31 possesseur souhaitant faire valoir l'acquisition d'un bien décembre 2017. immobilier par le jeu de la prescription acquisitive. Cette pratique consiste pour le notaire à produire, à l’appui de Ce dispositif a été créé par l’article 15 de la loi du 29 l’acte, des témoignages d’au moins deux déclarants, décembre 2014 de finances pour 2015 (cf. analyse dignes de foi, qui attestent de cette possession conforme juridique n°2014-22) afin d’inciter fiscalement les usagers aux exigences de l'article 2261 du Code civil. Ces d’un bien immobilier sans titre de propriété à entreprendre témoignages sont appuyés par des pièces telles que des les démarches visant à clarifier leur situation. L’objectif est relevés cadastraux, des avis d'imposition foncière. En d’accélérer la reconstitution des titres de propriété sur Corse, les notaires ont été encouragés, dès 1983, à l’ensemble du territoire français. L’article 3 de la présente développer cette pratique afin de faciliter la reconstitution loi augmente l’abattement des droits de mutation à titre des titres de propriété. gratuit à hauteur de 50 % de la valeur du bien, contre 30 % auparavant. De même, la reconstitution des titres de L’article 1er de la loi instaure, pour les immeubles situés en propriété est possible jusqu’en 2027. Corse, un dispositif légal et temporaire pour ces documents. L’acte de notoriété fait foi de la possession,  Exonération pendant dix ans des droits de partage sauf preuve contraire. Il ne peut être contesté que dans un de succession sur les immeubles situés en Corse (art. délai de cinq ans à compter de la dernière des publications 5 / CGI : nouvel art. 750 bis B) de cet acte par voie d’affichage, sur un site internet et au L’article 750 du CGI prévoit que le partage, acte par lequel service de la publicité foncière. les personnes qui possèdent des biens en indivision mettent fin à cette indivision et répartissent ces biens entre Ce dispositif est temporaire et concerne les actes de eux, est soumis à une imposition de 2,5 % sur la valeur notoriété dressés et publiés avant le 31 décembre 2027. nette des biens concernés. L’article 11 de la loi du 30 L’entrée en vigueur des nouvelles dispositions est soumise décembre 1985 de finances pour 1986 a inséré dans le à la publication d’un décret en Conseil d’État. Pour CGI le nouvel article 750 bis A exonérant d’imposition, de mémoire, un dispositif identique a été mis en place par la manière temporaire, les actes de partage de succession loi du 28 février 2017 de programmation relative à l'égalité des immeubles situés en Corse : « les actes de partage de réelle outre-mer et portant autres dispositions en matière succession et les licitations de biens héréditaires répondant sociale et économique (art. 117). aux conditions prévues au II de l’article 750 établis entre le 1er janvier 1986 et le 31 décembre 1991 sont exonérés du  Assouplissement des règles de majorité pour droit de 1 % à hauteur de la valeur des immeubles situés certaines indivisions en Corse (art. 2) en Corse. Ces exonérations s’appliquent à condition que En matière de gestion de biens indivis, la loi du 23 juin l’acte soit authentique ». Ce dispositif avait été prorogé 2006 portant réforme des successions et des libéralités a jusqu’au 31 décembre 2014. expressément limité le recours à l’exigence d’unanimité qui était exigée jusqu’alors par la loi du 31 décembre 1976. Il Ainsi, l’article 5 rétablit cette exonération, en Corse, pour s’agissait d’assouplir le régime juridique des indivisions et les actes de successions réalisés entre le 1er janvier 2017 de prendre en compte la situation d’indivision qui et le 31 décembre 2027 en créant l’article 750 bis B du s’inscrivait dans un temps long. Ainsi depuis ce texte, le CGI. Code civil (art. 815-3 1° à 4°) prévoit une majorité des deux tiers pour accomplir certains actes conservatoires et  Application de la prescription acquisitive dans les d’administration, l’unanimité de tous les indivisaires étant départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut- requise uniquement pour les actes qui ne ressortent pas de Rhin (art. 6 / loi du 31.3.1884 : art. 24) l’exploitation normale des biens indivis ou pour tout acte de La prescription acquisitive (Code civil : art. 2258) est le fait disposition autre que la vente de meubles indivis pour pour le possesseur d’un bien immobilier (appartement, payer les dettes et charges de l’indivision. maison, terrain, immeuble, etc…) d’acquérir juridiquement un droit réel (droit de propriété) sur ce bien, après En complément de l’article 1er qui permet la reconstitution l’écoulement d’un certain délai (10 ou 30 ans) durant lequel des titres de propriété en Corse et avec l’objectif de faciliter il s’est comporté comme le propriétaire, sans disposer du les règlements successoraux en cas d’indivision, la loi titre. assouplit les règles de majorité pour la gestion des biens appartenant à des indivisions constatées par un acte de Le troisième alinéa de l’article 24 de la loi du 31 mars 1884 notoriété établi dans les conditions de la loi (décret à concernant le renouvellement du cadastre, la péréquation paraître). Ainsi, les actes d’administration et les actes de l’impôt foncier et la conservation du cadastre des 6 Actualité juridique | Financement ANIL HABITAT ACTUALITÉ | N° 155 | MARS 2017 départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin - la réforme de la gestion de la demande de logement est modifié par l’article 6 de la présente loi afin de social, permettre la mise en œuvre dans ces départements de la - la modernisation du secteur du logement social, prescription acquisitive aux empiétements excédant les - le pilotage intercommunal des documents d’urbanisme, limites cadastrales (agrandissement d’une propriété par - les outils de densification des zones urbaines. prescription acquisitive). Le second, présenté par MM. Goldberg et Tétard, concerne Application de la loi ALUR : rapports l’application des titres Ier et II de la loi. Il traite de : - la nouvelle définition des rapports locatifs ; d’information - l’encadrement des loyers et la Garantie universelle des (rapport n°4156 du 25.10.16 et rapport n°4401 du 25.1.17) loyers (GUL) ; Deux rapports d’information ont été publiés par la - la réforme des métiers des professionnels de commission des affaires économiques de l’Assemblée l’immobilier ; nationale concernant l’application de la loi ALUR. - la copropriété ; - les outils de lutte contre l’habitat indigne ; Le premier, présenté par Mme Linkenheld et M. - la prévention des expulsions et du rapprochement des Straumann, concerne l’application des titres III et IV de la politiques d’hébergement et d’accès au logement. loi. Il revient sur :  Financement Modification de l'objet de l'Association pour Accès au crédit et à l’assurance-emprunteur : l'accès aux garanties locatives et de l'Association information des accédants sur le dispositif du foncière logement « droit à l’oubli » / sanctions (ordonnance n° 2017-52 du 19.1.17 : JO du 20.1.17) (décrets n° 2017-147 du 7.2.17 : JO du 9.2.17 et n° 2017- Outre l’ordonnance portant sur l’organisation du groupe 173 du 13.2.17 : JO du 14.2.17) Action Logement (ordonnance du 20.10.16, cf. Habitat Dans le cadre du « droit à l’oubli », deux mesures sont Actualité n°153), la loi habilitant le Gouvernement à destinées à faciliter l'accès des personnes présentant un simplifier et rationaliser l’organisation de la collecte de la risque aggravé de santé à I’assurance - emprunteur. participation aux employeurs à l’effort de construction et la distribution des emplois de cette participation (loi n° 2016- D’une part, le candidat à l’assurance n’a pas à déclarer 719 du 1.6.16) prévoyait par ailleurs la possibilité de d’informations médicales relatives à une pathologie modifier l'objet de l'Association pour l'accès aux garanties cancéreuse dès lors que le protocole thérapeutique relatif à locatives (APAGL) et de l'Association foncière logement cette pathologie est achevé depuis plus de 15 ans. Pour (AFL) afin d'élargir le champ et les modalités de leurs les candidats à l’assurance qui ont eu un cancer interventions. diagnostiqué avant l’âge de 16 ans, ce délai est fixé à cinq ans. D’autre part, pour six pathologies (cinq cancers et L’ordonnance du 19 janvier 2017 procède à cette l’hépatite C) figurant sur une grille de référence, le dispositif modification : permet aux anciens malades, passé un délai après la fin du - l’APAGL est confortée dans sa mission de pilotage des protocole thérapeutique sans rechute, de souscrire une dispositifs de sécurisation locative, notamment la caution assurance-emprunteur sans surprime, ni exclusion liée à la VISALE à destination des jeunes et des salariés entrant pathologie concernée. dans le parc locatif privé (CCH : L.313-33, al. 3) ; - l’objet de l’AFL est élargi afin de lui permettre, au-delà Ce dispositif conventionnel (cf. Habitat Actualité n° 147) est de sa vocation première consistant à réaliser des devenu légal avec la publication de la loi de modernisation programmes locatifs sociaux ou libres, de réaliser des de notre système de santé du 26 janvier 2016 (cf. analyse programmes en accession à la propriété. Ces programmes juridique n° 2016-06). pourront être réalisés dans les zones tendues ou dans les quartiers faisant l'objet d'une opération de rénovation Pris en application du texte légal, deux décrets viennent urbaine. Cet élargissement a pour but de contribuer à la compléter le dispositif. Tout d’abord, un décret du 7 février soutenabilité financière de l’AFL, qui peut également 2017 précise les sanctions applicables en cas de non- procéder à la cession d’une partie de son patrimoine respect, par les organismes assureurs du dispositif dont le immobilier (rapport au président de la République relatif à contrôle relève de l’Autorité de contrôle prudentiel et de l’ordonnance n° 2017-52 du 19.1.17, loi de finances résolution (ACPR). Les sanctions applicables sont les rectificative n° 2013-1279 du 29.12.13 : art. 79). Il est sanctions disciplinaires de droit commun prévues à l’article précisé que l'AFL peut gérer directement ou indirectement L.612-3 du Code monétaire et financier (avertissement, les programmes de logements qu'elle réalise et effectuer blâme …). Ensuite, un décret en date du 13 février 2017 les transactions immobilières correspondantes (CCH : précise les modalités d’information des candidats à L.313-34, al. 3). l’assurance sur le dispositif. Ces derniers sont informés par la remise, par les organismes assureurs d’un document d’information leur rappelant les dispositions relatives au droit à l’oubli (cf. ci-dessus) ainsi que les modalités de consultation de la grille de référence. Ce document doit être établi avant le 15 mars 2017 par la Commission de 7 Actualité juridique | Fiscalité ANIL HABITAT ACTUALITÉ | N° 155 | MARS 2017 suivi et de propositions existant dans le cadre de la PC/PAS : taux maxima à compter du 1er avril convention AERAS. À défaut, le document sera fixé par 2017 arrêté conjoint des ministres chargés de la santé et de (avis SGFGAS n°69 du 1.3.17) l’économie. Le taux de référence à prendre en compte pour la détermination des taux d’intérêt maxima des prêts En outre, le texte prévoit que les organismes assureurs qui conventionnés est fixé à 0,95 % au lieu de 0,60 % depuis ont déjà intégré dans le questionnaire de santé une le 1er février 2017. Compte tenu des marges applicables, information relative au dispositif du « droit à l’oubli » les taux maxima des PC ordinaires et des PAS (métropole peuvent, jusqu’au 1er mai 2017 continuer à procéder de la et DOM) s'établissent ainsi : sorte en lieu et place de la remise du document d’information. PC ordinaires, PAS métropole et DOM On rappellera que le dispositif concerne les demandes Prêts à taux fixes d’assurance ayant pour objet le remboursement d’un crédit (annuités constantes, progressives ou indexées) relevant de la convention AERAS à savoir : Prêts < 12 ans 3,25 % - un financement en lien avec la résidence principale Prêts > 12 ans et < 15 ans 3,45 % dont la part assurée, hors prêt relais, n’excède pas Prêts > 15 ans et < 20 ans 3,60 % 320 000 € ; Prêts > 20 ans 3,70 % - un financement immobilier sans lien avec la résidence Prêts à taux variables ou révisables principale dont la part assurée n’excède pas 320 000 € 3,25 % (quelle que soit la durée du prêt) après avoir pris en compte s’il y a lieu, la part assurée des Pour mémoire, les taux pratiqués, augmentés des divers capitaux restant dus au titre des précédentes opérations de éléments composant le TEG, ne doivent jamais dépasser crédit de toute nature pour lesquelles le même assureur les taux de l’usure en vigueur. délivre déjà sa garantie ; - un âge de l’emprunteur n’excédant pas 70 ans en fin de Pour mémoire, le taux d’intérêt des prêts conventionnés ne prêt. doit pas excéder un taux plafond qui résulte de l’addition En savoir plus : consulter le site d’Aeras d’un taux de référence et d’une marge, variable en fonction des caractéristiques du prêt (arrêté du 22.11.77 : art. 9). En outre, ces marges sont communes aux PC ordinaires et aux PAS depuis le 1er juillet 2015 (cf. analyse juridique n°2015-16) En savoir plus : voir le tableau des taux plafonds  Fiscalité O bligations déclaratives communes et - concernant les obligations fiscales, il s’agit du site du information de leurs utilisateurs par les plates- ministère des Finances ; formes de mise en relation par voie électronique - concernant les obligations sociales, il s’agit du site de la sécurité sociale. (BOFIP du 3.2.17 et décret n° 2017-126 du 2.2.17 : JO du 3.2.17) D’autre part, chaque année, l'entreprise de mise en relation Depuis le 1er juillet 2016, les plates-formes en ligne, adresse à ses utilisateurs un document récapitulant le notamment celles permettant aux particuliers de louer leur montant brut des transactions dont elle a connaissance et logement pour des courtes durées, doivent communiquer qu'ils ont perçu, via la plateforme, au cours de l'année aux utilisateurs leurs obligations fiscales et sociales et le précédente (CGI, ann. II : nouvel art. 171 AX). Ce montant annuel des revenus qu'ils ont perçu au titre des document mentionne les informations suivantes : transactions commerciales par leur intermédiaire (CGI : art. - la date d'émission du document ; 242 bis). - le nom complet et l’adresse de l'entreprise de mise en relation ; En outre, la loi de finances rectificative pour 2016 a mis en - son numéro de taxe sur la valeur ajoutée place une déclaration automatique des revenus du intracommunautaire ou si le particulier ou l’entreprise en contribuable par les plates-formes à l'administration fiscale sont dépourvus, son numéro SIREN ou pour les afin d'alimenter sa déclaration pré-remplie et de calculer entreprises non résidentes, son numéro d’immatriculation l'impôt dû en fonction des règles applicables à chaque auprès de l’administration fiscale de son pays de catégorie de revenu. résidence ; - le nom complet, l’adresse électronique de l’utilisateur, Ainsi, le décret 2 février 2017 précise les conditions et le cas échéant, son adresse postale ; d'application de cette obligation. D’une part, les plates- - le nombre de transactions réalisées par l’utilisateur au formes sont tenues de mettre à disposition de leurs cours de l’année civile précédente ; utilisateurs un lien électronique vers les sites des - le montant total des sommes perçues par l’utilisateur au administrations portant ces informations. L'administration cours de l’année civile précédente, à l'occasion des fiscale fixe la liste suivante : transactions réalisées sur la plate-forme, dont l'entreprise 8 Actualité juridique | Location ANIL HABITAT ACTUALITÉ | N° 155 | MARS 2017 de mise en relation a connaissance, hors commissions soumis à la mise en location des logements à un ménage perçues par celle-ci. disposant de ressources qui n’excèdent pas des plafonds fixés par décret. Les plafonds de loyer et de ressources Toutefois, l'administration admet une tolérance varient en fonction des territoires et du dispositif fiscal administrative : le délai de transmission de ce document concerné au 1er janvier de chaque année. L’actualisation récapitulatif est porté, en 2017, au 31 mars. vise les sept dispositifs suivants : - Besson neuf (CGI : art. 31, I-1°-g) ; Un certificat en langue française atteste que l’entreprise a - Besson ancien (CGI : art. 31, I-1°-j) ; pris toutes les dispositions afin de se mettre en conformité - Robien classique et recentré (CGI : art. 31, I-1°-h) ; avec les obligations mentionnées à l’article 242 bis du CGI. - Borloo neuf (CGI : art. 31, I-1°-l) ; Il est transmis par courrier électronique au service des - Borloo ancien ou conventionnement « Anah » (CGI : impôts des entreprises dont dépend la plate-forme de mise art. 31, I-1°-m) ; en relation par voie électronique avant le 15 mars de - Scellier métropole et outre-mer (CGI : art. 199 chaque année (pour l’année 2017, le délai de dépôt de ce septvicies) ; certificat est porté au 15 mai). - Duflot / Pinel métropole et outre-mer (CGI : art. 199 novovicies). Ce certificat est délivré par un tiers indépendant tel qu’« un commissaire aux comptes, un cabinet d'audit ou toute autre Concernant les baux conclus ou renouvelés en 2017, dans entité, personne physique ou morale, ayant son siège sur le cadre du dispositif Pinel, en métropole, les plafonds de le territoire de l'Union européenne et respectant une loyer applicables en 2017 sont identiques à ceux de méthode d'audit assurant un examen impartial et l’année 2016. exhaustif » (CGI, ann. II : nouvel art. 171 AY). Il doit Loyer maximal mensuel respecter des garanties d'indépendance, d'intégrité et des logements (en Zones d'honorabilité et accomplir sa mission en évitant tout conflit euros / m² de surface d'intérêts. utile) Zone A bis 16,83 T axe sur les micro-logements : actualisation Zone A 12,50 pour 2017 Zone B1 10,07 Zone B2 et C (sur (BOFIP : 25.1.17) 8,75 agrément) La taxe sur les micro-logements dite « Taxe Apparu » (CGI : art. 234) est applicable aux loyers perçus pour des En savoir plus : lire les analyses juridiques n°2013-01 et logements d’une surface habitable inférieure ou égale à 14 n°2013-12 m² situés dans les communes classées en Zone A (zones tendues), lorsque le loyer mensuel hors charges du bien T excède un plafond fixé par décret. axation des résidences secondaires détenues par des personnes morales Ainsi, pour les loyers perçus en 2017, le seuil d’application (Rép. Min n° 94515 : JO AN du 24.1.17) de la taxe s’établit à 41,64 € par m² de surface habitable. Cette question porte sur le champ d’application de la Le seuil de la taxe en 2017 est identique à celui de l'année majoration de 20 % de la part communale de la taxe 2016, en raison de l'absence de variation annuelle de d’habitation pour les résidences secondaires situées dans l'indice de référence des loyers du deuxième trimestre de des zones tendues. Cette majoration prévue à l’article 1407 l'année 2016. ter du Code général des impôts s’applique-t-elle aux logements détenus par des personnes morales ? P lafonds de loyer et de ressources des investissements locatifs : actualisation pour 2017 Pour l’application de cette surtaxe, il est précisé que la qualité de propriétaire est indifférente : la taxation peut (BOFIP : 16.2.17) concerner une personne publique ou privée, morale ou L’administration fiscale a actualisé les plafonds de loyer et physique à partir du moment où le logement n’est pas de ressources des dispositifs d’incitation fiscale pour affecté à l’habitation principale et n’est pas occupé par une l’année 2017. Ces dispositifs sont subordonnés à la mise personne morale. en location des logements dont les loyers ne peuvent excéder des plafonds fixés par décret. De même, ils sont  Location Intégration de la performance énergétique aux répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à caractéristiques du logement décent l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'État définit le (décret n° 2017-312 du 9.3.17 : JO du 11.3.17) critère de performance énergétique minimale à respecter et L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi un calendrier de mise en œuvre échelonnée ». La loi TEPCV (loi n°2015-992 du 17.8.15 : art. 12) dispose que prévoit ainsi que la performance énergétique doit être « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement intégrée aux caractéristiques du logement décent. décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, 9 Actualité juridique | Location ANIL HABITAT ACTUALITÉ | N° 155 | MARS 2017 Le décret du 9 mars 2017 précise les qualités minimales À titre d’exemple, l’annexe 1 indique que le logement doit recouvrir pour pouvoir être qualifié notamment les valeurs maximums d’énergétiquement décent au sens de la loi TEPCV. Il s’agit des opérations financées avec un Loyer maximal d’éléments intrinsèques à sa conception, indépendants du Prêt locatif social (PLS). Pour les mensuel des mode d’occupation du logement et du coût de l’énergie. Le conventions conclues au cours de logements PLS décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux l’année 2017 au titre de ce (en euros / m² de caractéristiques du logement décent est modifié en financement, les loyers maximums, surface utile) conséquence et un calendrier d’entrée en vigueur est exprimés en euros par m² de surface précisé. utile, sont fixés dans la limite des valeurs suivantes :Zone (1) Deux éléments sont intégrés au décret du 30 janvier 2002 Zone A bis 13,08 (« décret décence »). D’une part, à compter du 1er janvier Zone A 10,07 2018, le logement décent doit être étanche à l’air (décret Zone B1 8,67 du 9.3.17 : art. 1er) : Zone B2 8,32 - il est protégé contre les infiltrations d’air parasites ; - les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et Zone C 7,72 parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air Les loyers des opérations conventionnées avec l'Anah au suffisante ; titre de l’article L.321.8 du Code de la construction et de - les ouvertures des pièces donnant sur des locaux l’habitation (conventionnement social et très social) et pour annexes non chauffés sont munies de portes ou de lesquelles la demande de conventionnement a été fenêtres ; réceptionnée avant le 31 janvier 2017 s'établissent ainsi - les cheminées doivent être munies de trappes. pour 2017 : Il est indiqué que ces dispositions ne sont pas applicables Loyer maximal mensuel des dans les départements situés outre-mer. Elles s’ajouteront logements conventionnés Type de à celles contenues dans le « décret décence » Anah (en euros/ m² de conventionnement Anah actuellement en vigueur à propos de l’étanchéité à l’eau. surface fiscale) En effet, le logement décent « assure le clos et le Zone A Zone B Zone C couvert », « protège les locaux contre les eaux de Social 6,63 6,02 5,40 ruissellement et les remontées d’eau » et « les menuiseries Très social 6,27 5,85 5,21 extérieures et la couverture avec ses raccords assurent la Social dérogatoire 9,92 8,20 6,39 protection contre les infiltrations d’eau ». Très social dérogatoire 9,05 7 5,78 D’autre part, à compter du 1er juillet 2018, les Pour mémoire, les valeurs ci-dessus constituent des limites caractéristiques de l’aération suffisante du logement sont supérieures qui ont vocation à être adaptées localement, précisées : les dispositifs d'ouverture et les éventuels notamment en fonction de la situation des marchés locatifs. dispositifs de ventilation des logements doivent être « en Pour ces logements, les règles d’adaptation ont été bon état ». Ils permettent par ailleurs, en plus du définies par une instruction Anah du 31 décembre 2007. renouvellement de l'air que le décret en vigueur prévoit déjà, « une évacuation de l'humidité », tous deux adaptés Pour l’application du nouveau dispositif de déduction aux besoins d'une occupation normale du logement et au fiscale « Louez abordable » introduit par la loi de finances fonctionnement des équipements. rectificative pour 2016 (loi n°2016-19 du 29.12.16 : JO du 30.12.16), un décret à paraître fixera les niveaux de loyer. Les dispositions du « décret décence » relatives au chauffage ne sont pas modifiées : le logement décent L’avis sera publié au Bulletin officiel du ministère du comporte une installation permettant un chauffage normal Logement. et adaptée aux caractéristiques du logement (décret du Un guide pour la négociation des marges locales a 30.2.02 : art. 3). également été publié par le ministère. Ces marges, instaurées en 1995, « ont pour but de favoriser l’équilibre C onventions APL conclues en 2017 : loyers et financier des opérations et la mixité des quartiers en tenant redevances maximums compte des contextes locaux ». (Avis du 17.2.17) Location et clauses abusives : l’exemple de L’avis du 17 février 2017 comporte 11 annexes et fixe les loyers et redevances maximums de l’ensemble des la clause de solidarité conventions APL conclues entre le 1er janvier 2017 et le 31 (Cass. Civ III : 12.1.17) décembre 2017. Les valeurs et redevances maximums Dans les contrats conclus entre professionnels et non sont réévaluées sur la base de l’IRL du deuxième trimestre professionnels ou consommateurs, sont abusives les de l’année précédente. La valeur de cet indice en 2016 clauses qui étant égale à 0 %, les valeurs maximales des loyers et ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non redevances des conventions nouvelles signées en 2017 professionnel ou du consommateur, un déséquilibre sont donc identiques aux valeurs de 2016. significatif entre les droits et obligations des parties (Code de la consommation : L.212-1). La Cour de cassation a déjà eu l’occasion de sanctionner une clause abusive dans le domaine des rapports locatifs : 10