El ajuste del sector inmobiliario español Enero 2012 Claves del sector inmobiliario español Fundamentos del incremento de precios en España  Entorno macroeconómico favorable 1994-2006.  Incremento de la población y del número de hogares  Caída continuada de los tipos de interés. Macroeconomic permormance, housinge Number of households and population in price and wages 1995-2004, Spain (Annual growth rates) 4% 3% 2% 1% 0% 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Household units Population Source: Bank of Spain Source: StatisticsNational Institute Sector residencial en España: características  Elevada proporción de propiedad 81% vs. alquiler 17%.  Dualidad del mercado: residencia principal 67% vs. vacacional 33% Tasa de propiedad de vivienda Población por status de ocupación Viviendas de segunda residencia (%) 2009 (%) o vacías (por 1.000 habitantes) 180 160 140 120 100 80 Italia España ortugal Irlanda Francia Bélgica Austria UK 4600 P 20 Inquilino-Precio de mercado Alemania Dinamarca Francia Finlandia dos Unidos eino Unido Irlanda Portugal Bélgica Italia España PPpInrrréooqspputiiiaeelimttnaaoorr-ii oodP--eroOsectccauiuocppa aradennodtteue c csiodinno h hoiip plioobttreeeccaa oo préstamo 0 a R t s E Fuente: Global Financial Stability Report IMF April 2011 Fuente: Eurostat 2009 Fuente: Eurostat 2004 Sector residencial en España: características  Preferencia por activos inmobiliarios: 80% del total de activos.  Tasa de VPO por debajo de la media europea: 11% vs 16% Porcentaje de Viviendas de Distribución del valor del total de los activos inmobiliarios Protección Oficial (VPO) Fondos de Renta Otros 2008 inversión fija 0.7% Main residence; 0.8% 0.2% Primera VPO Acciones residencia 54.7% 11% Privadas 0.9% Acciones Cotizadas 1.0% Planes de pensiones 2.0% Cuentas bancarias 5.3% Viviendas Joyas, obras de libres NFergeoeciloasn pcoer arte, OOtthroesr arcetaivl oess tate 89% antigüedades bcuusesntian persospeias ; inmobiliarios 0.4% 9.2% 24.8% Fuente: Banco de España, Familiy Finance Survey 2008 Fuente: Ministerio de Fomento Sobrevaloración de precios  La literatura económica disponible estima un grado de sobrevaloración de entre el 13% y el 30%  De acuerdo con el IMF World Economic Outlook (Abril 2008), el crecimiento del precio de la vivienda en España mostró un componente de sobrevaloración menor que el de otros países y se basó fundamentalmente en: Factores demográficos y socioeconómicos (inmigración, número de hogares) Efecto de la reducción de los tipos de interés: aumento permanente en las valoraciones de los activos Diferencias en el precio de la vivienda Estudios estimando la sobrevaloración del precio del IMF (2008) Brecha precios vivienda (IMF 2008) mercado residencial español 35,0% 32,1% Año de Sobrevaloración 29,2% Autor y año 30,0% 28,0% estimación estimada BBVA - Balmaseda et al. (2002) 2002 28% 25,0% 21,8% Banco de España-Ayuso y Restoy (2003) 2002 20% 20,0% Banco de España- Martínez-Pagés and Maza (2003) 2002 8-17% 17,0% 16,2% IMF (2004) 2003 20% 15,0% 11,8% IMF (2005) 2004 20-30% 10,0% OECD (2005) 2004 13% BCE (2006) 2004 30% 5,0% Ayuso y Restoy (2006) 2004 29% 1,7% IMF (2008) 2007 20% 0,0% FEDEA - Sosvilla (2008) 2007 7-15% Fuente: OECD Economic Surveys: España 2010 Fuente: IMF El sector residencial ha experimentado un fuerte ajuste Actividad de la construcción: una fase de corrección  La actividad de la construcción atraviesa todavía un proceso de ajuste a la baja.  A mediados de 2011, la inversión residencial alcanza un descenso acumulado del 54% respecto al máximo alcanzado. Peso relativo del sector de la construcción (Empleo sobre el empleo total e inversión residencial sobre el PIB) 13,6% 14% 12% 10% 9,5% 9,2% 8,87%% 8% 6% 4,1% 4,7% 4,3% 4% 2% 0% 1997 2007 2011 Residential investment Employment Fuente: Instituto Nacional de Estadística. INE. Ajuste de los precios ▪ Los precios de la vivienda han caído un 19% desde su máximo en el primer trimestre de 2008, y más de un 23% en términos reales. ▪ El ratio precio de compra/precio de alquiler muestra un estrecho margen para ajuste adicional Variación del precio de la vivienda (Base 1995) Ratio precio de compra/precio de alquiler €/m2 2500 500 2000 400 1500 300 1000 200 100 500 0 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 Housing / Rent Average 1997-2010 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 Fuente: Ministerio de Fomento Fuente: Ministerio de Fomento y Ministerio de Economía Comparación internacional: mayor ajuste en España  El precio de la vivienda creció menos en España que en otros países. Sin embargo, la diferencia en el descenso desde las cotas máximas alcanzadas es menor.  Por tanto, comparativamente, el grado de ajuste en España está siendo mayor que en otros países. Variación en el precio de vivienda nueva (Base 1996) 420 365 310 255 200 145 90 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 9 9 9 9 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 9 9 9 9 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 UK Ireland Spain Fuente: ESRI, Ministerio de Fomento y Department for Communities and Local Government.