Rapor No: 2010/TGYO/06 DEĞERLEME RAPORU Ankamall AVM ve Crowne Plaza Otel, ANKARA 31 ARALIK 2010 Rapor No: 2010/TGYO/06 1 Büyükdere Caddesi,No:108, Enka Binası,Kat:6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No: 2010/TGYO/06 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Değerleme Süresi: 30iş günü - Sözleşme Tarihi ve No: 22.11.2010/2010/TGYO - Değerlenen Mülkiyet Hakları: Değerlemeye konu taşınmazlar, Ankara ili, Yenimahalle ilçesi, Akköprü semti, Mevlana Bulvarı üzerinde 2 kapı no’lu yerde konumlu Ankamall Alışveriş Merkezi ve Crowne Plaza Oteli’nin Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’ne ait % 14,83 hissesidir. - Raporun Konusu: Değer tespiti Değerleme Konusu Gayrimenkule Ait Bilgiler: - Adres: Ankamall Alışveriş Merkezi ve Crowne Plaza Oteli, Mevlana Bulvarı, No: 2, Akköprü–Yenimahalle /ANKARA - Sahibi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi - Mevcut Kullanıcı ve Kullanımı: Kiracıları tarafından Alışveriş Merkezi - Tapudakiİncelemesi: Gayrimenkul üzerinde notlar mevcuttur (Bkz. Gayrimenkulün Tapu Kayıtları) - İmar Durumu: (Bkz. İmar Durumu İncelemesi) Gayrimenkul Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Sonucu: Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Kullanılmamıştır Ankamall Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: 889.999.427 TL $575.678.801 € 434.336.746 Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Kullanılmamıştır CrownePlaza Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: 40.252.439 TL $26.036.506 € 19.643.960 Toplam Değer: 930.251.865 TL $601.715.308 € 453.980.706 Torunlar GYO %14,83 Hisse Değeri: 137.956.352 TL $89.234.380 € 67.325.339 Değerlemede Görev Alan Kişiler: - Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem DEMİRÖZ–Lisans No: 401095 - DeğerlemeElemanı: Muammer EMANET–Lisans No: 401074 2 Büyükdere Caddesi,No:108, Enka Binası,Kat:6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No: 2010/TGYO/06 İÇİNDEKİLER SAYFA NO 1 RAPOR BİLGİLERİ..............................................................................................................................................4 2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER:...........................................................5 2.1 Değerleme Şirket Bilgileri:..........................................................................................................................5 2.2 Müşteri Bilgileri:...........................................................................................................................................5 3 DEĞER TESPİTİ..................................................................................................................................................6 4 DEĞER TANIMI...................................................................................................................................................6 5 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER.......................................7 5.1 Gayrimenkulün Tanımı:..............................................................................................................................7 5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu,.............................................................................................................7 6 GAYRİMENKULLERİN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER....................................................................................................................................................8 6.1 Gayrimenkullerin tapu kayıtları:.................................................................................................................8 6.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi:.............................9 6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri:......................................................................................10 6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş: 11 6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler :....11 7 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER..............................................11 7.1 Gayrimenkulün Konumlu Olduğu Parsellerin Fiziksel Özellikleri:...................................................11 7.2 Gayrimenkullerin Genel Özelliklerine İlişkin Açıklamalar:.................................................................12 7.3 Alışveriş Genel İnşaat Özellikleri:...........................................................................................................13 7.4 Alışveriş Merkezinin İç Mekan İnşaat Özellikleri:................................................................................14 7.5 Crowne Plaza Oteli Genel Özellikleri:...................................................................................................15 7.6 Crowne Plaza Oteli Genel İnşaat Özellikleri:........................................................................................16 7.7 Crowne Plaza Oteli İç Mekan İnşaat Özellikleri:..................................................................................17 8 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER......................................17 8.1 Ankara ili Hakkında Genel Bilgiler:........................................................................................................17 8.2 Piyasa Araştırması:.....................................................................................................................................19 8.3 Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler:......................................................................................21 9 DEĞERLEME......................................................................................................................................................21 9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi:...................................................................................................21 9.2 Maliyet yaklaşımı Değerleme Yaklaşımları:............................................................................................21 10 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI:.............................................................................22 10.1 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi...............................................................23 11 SONUÇ...................................................................................................................................................................25 3 Büyükdere Caddesi,No:108, Enka Binası,Kat:6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No: 2010/TGYO/06 1 RAPOR BİLGİLERİ Rapor Tarihi: 31.12.2010 Rapor No: 2010/TGYO/06 Raporun Türü ve Amacı: Yukarıda adresi belirtilen tesisin Yeni Gimat İşyerleri İşletmeleri A.Ş. İşletmesi’ne ait olan kısmın pazar değeri ile Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin Yeni Gimat İşyerleri İşletmeleri A.Ş. İşletmesi’ndeki % 14,83 hissesinin piyasa değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanan değerleme raporu. Raporu Hazırlayanlar : Muammer Emanet Değerleme Departmanı Müdürü Şehir Plancısı Sorumlu Değerleme Uzmanı: CemDemiröz Genel Müdür İşletme Değerleme Tarihi: 28.12.2010 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Rapor Torunlar GYO için düzenlenmiş olup Değerleme Amacıyla Hazırlanıp kurul düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır. Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama: 4 Büyükdere Caddesi,No:108, Enka Binası,Kat:6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No: 2010/TGYO/06 2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER: 2.1 Değerleme Şirket Bilgileri: - Şirket Ünvanı: Prim E Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. - Şirket Adresi: Büyükdere Caddesi, No: 108 Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli,İstanbul - Telefon No: 0212 272 02 02 - Fax No: 0212 356 26 46 2.2 Müşteri Bilgileri: - Şirket Ünvanı : Torunlar GYO A.Ş. - Şirket Adresi: Rüzgarlıbahçe, 95. Sokak, No: 6, Kavacık-Beykoz / İSTANBUL - Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar: Ankara ili, Yenimahalle ilçesi, Gazi Mahallesi, 43344 ada, 2 no’lu parsel ve 43345 ada, 1 no’lu parsel ve üzerinde ki Ankamall Alışveriş Merkezi ile Crowne Plaza Oteli’nde ki Yeni Gimat İşyerleri İşletmesi A.Ş. hissesinin piyasa değerinin belirlenmesidir. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. 5 Büyükdere Caddesi,No:108, Enka Binası,Kat:6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No: 2010/TGYO/06 3 DEĞER TESPİTİ Bilgimiz ve görüşümüze göre: - Bu rapordaki olgular gerçek ve doğrudur. - Bu rapor kapsamında sunulmuş olan analiz, görüşler ve sonuçlar, tarafımıza belirtilmiş olan varsayım ve kısıtlamalar doğrultusunda ve kapsamında oluşturulmuş olup, şahsi, objektif profesyonel analiz, görüşlerimiz ve çıkarımlarımızı ifade etmektedir. - Bu rapor kapsamında değerleme tespiti yapılmış gayrimenkul ile ilgili olarak mevcut veya potansiyel herhangi bir ilgimiz, çıkarımız veya ilişiğimiz yoktur. İlgili taraflardan kişisel çıkarımız yoktur ve olmamıştır. - Değerleme ücretimiz, müşteri tarafından önceden belirlenmiş olan bir değerin bildirimi veya müşterinin amacına ve istemine yönelik bir değer tespitinin yapılmasına, tespit değerine, şartlı bir sonuç elde edilmesine veya müteakip olayların oluşumuna bağlı değildir. 4 DEĞER TANIMI Pazar değeri tanımı: Pazar değeri, bir gayrimenkulün haklarının, uygun rekabet ortamında ve uygun bir süre zarfında piyasada sergilenmesini müteakip, en olası fiyata, belirli bir tarihte, nakit veya nakit yerini tutacak araçlar karşılığında; bilgi sahibi olan ve tedbirli davranan alıcı ve satıcının özgür iradesiyle, iki tarafta da kişisel kazanç amacı güdülerek ve hiç bir zorlamaya maruz kalınmadan el değiştirdiği değerdir. Yukarıdaki tanıma göre belirli bir tarihte alıcı ve satıcı arasında satışın gerçekleşmesi ve mülkiyetin el değiştirmesi için aşağıdaki koşullar sağlanmış olmalıdır: - Alıcı ve Satıcı kar/kazanç sağlamak amacıyla harekete geçmiştir. - Alıcı ve Satıcı yeterince bilgiye vakıf olup, her iki taraf da tedbirli davranmıştır. - Mülk serbest piyasada uygun bir süre boyunca sergilenmiştir. - Ödeme nakit olarak, uluslararası geçerliliği olanbirpara birimiyleyapılmıştır. 6 Büyükdere Caddesi,No:108, Enka Binası,Kat:6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No: 2010/TGYO/06 5 DEĞERLEMEYEKONUGAYRİMENKULLERHAKKINDA BİLGİLER 5.1 Gayrimenkulün Tanımı: Değerlemeye konu taşınmazlar, Ankara ili, Yenimahalle ilçesi, Akköprü semti, Mevlana Bulvarı üzerinde 2 kapı no’lu yerde konumlu Ankamall Alışveriş Merkezi ve Crowne Plaza Oteli’nin Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’ne ait% 14,83 hissesidir. 5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu, Ankamall Alışveriş Merkezi İstanbul ve Konya karayollarının kesişim noktasında yer almaktadır. Ankamall’a Akköprü Metro İstasyonu’nu alışveriş merkezine bağlayan bir yaya yolu ile direkt olarak ulaşılabilmektedir. Taşınmazların yan cephelerinde Ankara Emniyet Müdürlüğü, arka cephelerinde toptancı hali, yakın çevresinde ise; İtfaiye Müdürlüğü, Büyükşehir Belediyesi, Fen İşleri Daire Bakanlığı, Karayolları Genel Müdürlüğü Atölye Müdürlüğü, Ziraat Bankası Bankacılık Okulu, TEİAŞ Akköprü Tesisleri, Hipodrom Atatürk Kültür Sarayı, Atatürk Orman Çiftliği, Gazi Üniversitesi fakülte binaları (Tıp Fakültesi, Eğitim Fakültesi vb.) ileAnkara Üniversitesi’ne ait kampüsler bulunmaktadır. Bölge, Yenimahalle Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır Gayrimenkullerinbazı merkezlere olan yaklaşıkuzaklıkları: Hipodrom Atatürk Kültür Sarayı……............................. : 100 m Atatürk Orman Çiftliği…….............................................. : 1 km Gazi Üniversitesi….……................................................. : 1,5 km Yenimahalle ilçe merkezi…………………………… : 3,5 km Altındağ……………………………………………… : 4 km Kızılay………………………………………………… : 5 km Esenboğa Havalimanı……………………………….. : 24 km 7 Büyükdere Caddesi,No:108, Enka Binası,Kat:6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No: 2010/TGYO/06 6 GAYRİMENKULLERİNHUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER 6.1 Gayrimenkullerin tapu kayıtları: 43344 ada, 2 parsel 43345 ada, 1 parsel Yeni Gimat İşyerleri Yeni Gimat İşyerleri SAHİBİ İşletmeleriA.Ş. İşletmesi (*) İşletmeleri A.Ş. İşletmesi (*) İLİ Ankara Ankara İLÇESİ Yenimahalle Yenimahalle BUCAĞI 2. Bölge 2. Bölge MAHALLESİ Gazi Gazi PAFTA NO --- --- ADA NO 43344 43345 PARSEL NO 2 1 Betonarme 2 adet mağaza, otel ve NİTELİĞİ İşyeri–mağaza (**) altında otoparkı bulunan arsa ARSA ALANI (*) 50.000 m² 50.725 m² ARSA PAYI Tamamı 1692763/50725000 KAT NO --- Bodrum BAĞIMSIZ BÖLÜM --- 1 NO YEVMİYE NO 279 2877 (***) CİLT NO 17 19 SAYFA NO 1630 1867 TAPU TARİHİ 16.01.2006 24.05.2002 (***) (*) Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin Yeni Gimat İşyerleri İşletmeleri A.Ş. İşletmesi’ndeki hissesi % 14,83’tür. (Bkz. Ekler - Yeni Gimat İşyerleri İşletmeleri A.Ş. İşletmesi hisse dağılım tablosu ileİTO Tescil Belgesi, imza sirküsü ve Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi sureti) (**) Arsa üzerindeki alışveriş merkezi için kat mülkiyeti kurulmuştur. Yapı toplam 129 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. 11, 12, 13, 14, 15, 17, 18, 19, 20, 21, 26, 41, 61, 62, 68, 71 ve 74 no’lu bağımsız bölümler (toplam 17 adet bağımsız bölüm) Migros Türk Ticaret A.Ş. adına kayıtlı olup Migros Türk Ticaret A.Ş.’nin alışveriş merkezindeki hissesi 15349369/50725000’dir. Diğer bağımsız bölümlerin tamamı (toplam 112 adet bağımsız bölüm) Yeni Gimat İşyerleri İşletmeleri A.Ş. İşletmesi adına kayıtlı olup Yeni Gimat İşyerleri İşletmeleri A.Ş. İşletmesi’nin alışveriş merkezindeki hissesi ise 35375631/50725000’dir. Yukarıda yer alan tabloda bilgi için sadece bodrum katta yer alan 1 no’lu bağımsız bölümün tapu bilgileri yazılmıştır. Bağımsız bölüm listesi rapor ekinde bilgi amaçlı olarak sunulmuştur. (***) Tapu kayıtlarında; yevmiye no ve tapu tarihlerinin yukarıdaki gibi olduğu görülmüştür. 8 Büyükdere Caddesi,No:108, Enka Binası,Kat:6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No: 2010/TGYO/06 6.2 Gayrimenkuller ileİlgili Herhangi Bir Takyidat OlupOlmadığı Hakkında Bilgi: Prime Değerleme olarak, 16Aralık2010tarihinde Ankara ili, Yenimahalle ilçesi, 2. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yaptığımız incelemelerde rapora konu gayrimenkuller üzerinde aşağıda belirtilen notların mevcut olduğu gördük. 43344 ada, 2 no’lu parsel üzerinde Şerhler Bölümü : • TEDAŞ Genel Müdürlüğü lehine, yıllığı 12,-YTL’den, 99 yıl müddetle trafo yeri için kira şerhi. (03.03.2006 tarih ve 2843 yevmiye no ile) Hak ve Mükellefiyetler Bölümü : • 2 metre genişliğinde ve 10 metre uzunluğunda, 13 no’lu parsel lehine geçme hakkı. (04.02.1961 tarih ve 1044 yevmiye no ile) • Bu parsel aleyhine, 7783 ada, 1 no’lu parsel lehine 1.800 m²’lik kısımda pis su kanalı geçirme hakkı. (01.02.1983 tarih ve 193 yevmiye no ile) • A harf ile gösterilen 1.707,13 m²’lik alanda 43345 ada 1 no’lu parsel lehine, 43344 ada 2 no’lu parsel aleyhine karşılıklı geçiş hakkı tesisi. (22.05.2006 tarih ve 7084 yevmiye no ile) • B harfi ile gösterilen 181,92 m²’lik alanda 43344 ada 2 no’lu parsel lehine 43345 ada 1 no’lu parsel aleyhine karşılıklı geçit irtifak hakkı. (22.05.2006 tarih ve 7084 yevmiye no ile) Rehinler Bölümü : • Akbank N.V. lehine, 1. dereceden, 02.07.2007 tarih ve 9611 yevmiye no ile 79.300.000,-USD tutarında ipotek şerhi. Düşünceler Bölümü : • Taşınmaz, 43345ada, 1 parseldeki Yeni Gimat İşyerleri İşletmesi A.Ş.’nin bağımsız bölümleri ile müşterek rehinlidir. 43345 ada 1 no’lu parseldeki Yeni Gimat İşyerleri İşletmeleri A.Ş. İşletmesi’ne ait bağımsız bölümler üzerinde müştereken Şerhler Bölümü : Hak ve Mükellefiyetler Bölümü : • 2 metre genişliğinde ve 10 metre uzunluğunda, 12 no’lu parsel aleyhine geçme hakkı. (04.02.1961 tarih ve 1044 yevmiye no ile) • Bu parsel aleyhine, 7783 ada, 1 no’lu parsel lehine 1.800 m²’lik kısımda pis su kanalı geçirme hakkı. (01.02.1983 tarih ve 193 yevmiye no ile) • A harf ile gösterilen 1.707,13 m²’lik alanda 43345 ada 1 no’lu parsel lehine 43344 ada 2 no’lu parsel aleyhine karşılıklı geçiş hakkı tesisi. (22.05.2006 tarih ve 7084 yevmiye no ile) • B harfi ile gösterilen 181,92 m²’lik alanda 43344 ada 2 no’lu parsel lehine 43345 ada 1 no’lu parsel aleyhine karşılıklı geçit irtifak hakkı. (22.05.2006 tarih ve 7084 yevmiye no ile) Rehinler Bölümü : • Akbank N.V. lehine, 1. dereceden, 02.07.2007 tarih ve 9611 yevmiye no ile 79.300.000,-USD tutarında ipotek şerhi. Beyanlar Bölümü : • Yönetim Planı: 23.05.2002 tarihli. Düşünceler Bölümü : • 43344 ada, 2 no’lu parsel ve işbu parselde bulunan bağımsız bölümlerle müşterek rehinlidir. 9 Büyükdere Caddesi,No:108, Enka Binası,Kat:6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No: 2010/TGYO/06 6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri: Yenimahalle Belediyesi İmar Müdürlüğü’nden 13 Aralık 2010 tarihinde alınan bilgilere göre gayrimenkullerin konumlu olduğu parsellerin 1/1000 ölçekli uygulama imar planı paftasında “Kentsel Servis Alanı”olarak belirlenen bölge içerisinde kaldığı tespit edilmiştir. 43344 ada, 2 no’lu parselin plan notlarına göre yapılaşma şartları aşağıdaki şekildedir: o Emsal (E) :2.00 (*) o Bina yüksekliği (h ) :Serbest max 43345 ada, 1 no’lu parselin plan notlarına göre yapılaşma şartları aşağıdaki şekildedir: o Emsal (E) :1.50 (*) o Bina yüksekliği (h ) :Serbest max Yenimahalle Belediyesi İmar Müdürlüğü’nde rapora konu gayrimenkullere ait arşiv dosyası üzerinde yapılan incelemelerde aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur. o 43345 ada 1 no’lu parsel üzerinde konumlu A Blok’a ait 26.09.2007 tarih ve 741/A no’lu yapı ruhsatının bulunduğu ve toplam kulanım alanının 127.973 m2olduğu görülmüştür. (Bkz. ekler) o 43345 ada 1 no’lu parsel üzerinde konumlu B Blok’a ait 26.09.2007 tarih ve 741/B no’lu yapı ruhsatının bulunduğu ve toplam kulanım alanının 703m2olduğu görülmüştür. (Bkz. ekler) o 43344 ada 2 no’lu parsel üzerinde konumlu D Blok’a ait 07.09.2007 tarih ve 674/D no’lu yapı ruhsatının ve 01.05.2008 tarih ve 249-1 no’lu yapı kullanma izin belgesininbulunduğu ve toplam kulanım alanının 81.228 m2olduğu görülmüştür. (Bkz. ekler) o 43344 ada 2 no’lu parsel üzerinde konumlu E Blok’a ait 07.09.2007 tarih ve 674/E no’lu yapı ruhsatının bulunduğu ve toplam kulanım alanının 60.628 m2olduğu görülmüştür. (Bkz. ekler) o A, B, D ve E Blok’ların toplam kiralanabilir alanı 120.591 m²’dir. Bu alanın Yeni Gimat İşyerleri İşletmesi Anonim Şirketi’nin hissesine denk gelen kısmı ise 105.423 m²’dir. Gayrimenkulün bugünkü piyasa değerinin hesaplanmasında Yeni Gimat İşyerleri İşletmesi Anonim Şirketinin hissesine denk gelen kiralanabilir alan dikkate alınmıştır. o 43344 ada 2 no’lu parsel üzerinde konumlu F Blok (Crowne Plaza Otel)07.09.2007 tarih ve 674- F no’lu yapı ruhsatının ve 01.05.2008 tarih ve 249-3 no’lu yapı kullanma izin belgesinin bulunduğu ve toplam kulanım alanının27.650 m2olduğu görülmüştür. (Bkz. ekler) o Crowne Plaza Otel’in toplam oda sayısı 263 adettir. o Bu taşınmazlardan 43345 ada 1 no’lu parsel üzerinde konumlu A Blok ilk inşa edilen bloktur. İlk inşa edildiğinde içerisinde 129 adet bağımsız bölüm bulunan taşınmaz 05.06.2007 tasdik tarihli tadilat projesi ile 51 adet bağımsız bölüme dönüştürülmüştür. o Aynı parsel üzerine inşa edilen B Blok 8 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. o B Blok’taki bağımsız bölümlerin paylaşımı A Blok’taki hisseler oranında olacaktır. o A ve B Blok’un mimari projelerine ve yapı ruhsatlarına istinaden yeni bir kat irtifakı kurulacağı (A Blok halihazırda tapu kayıtlarında 129 adet bağımsız bölüm gözükmekle birlikte düzenleme sonrası bağımsız bölüm sayısı 51’e düşecektir), kat irtifak listelerinin hazırlandığı ve ilgili belediye tarafından onaylandığı öğrenilmiştir. (Bkz. ekler / Paylaşım tablosu) o Firma yetkilileri; A ve B blokların yapı kullanma izin belgelerinin alınmasından sonra yeni düzenlenen kat irtifak listesi ile tapu sicil müdürlüğüne başvurulacağını belirtmişlerdir. (*) Emsal : Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı; bodrum, asma, çekme ve çatı katlar ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. Açık çıkmalar ve iç yüksekliği 1.80 m’yi aşmayan ve yalnızca tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları ile ticari amacı olmayan ve yapının kendi gereksinmesi için otopark olarak kullanılan bölüm ve katlar bu alana katılmazlar. Kullanılabilen katlar deyiminden, konut, iş yeri, eğlenme ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler anlaşılır. 10 Büyükdere Caddesi,No:108, Enka Binası,Kat:6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul