City of Allentown Re‐Industrialization Strategy – Phase III Allentown Metal Works Re‐use Study                       1 December 2014 ‐ Final                                                                                                                                                December 2014 City of Allentown Re‐Industrialization Strategy – Phase III Allentown Metal Works Re‐Use Study           2       December 2014 ‐ Final City of Allentown Re‐Industrialization Strategy – Phase III Allentown Metal Works Re‐use Study             A   CKNOWLEDGEMENTS   City of Allentown  Michael Hefele – Director, Planning and Zoning  Alan Salinger – Chief Planner  John Mikowychok – Director of Parks and Recreation  Richard Young – Director of Public Works  Sara Hailstone – Director of Community and Economic Development  Bernadette Debias – Allentown Business Development Manager    Allentown Economic Development Corporation  Scott Unger – Executive Director  Anthony Durante – Economic Development Specialist    Project Team  Camoin Associates  Bergmann Associates  Innovation Policyworks  Thomas P. Miller Associates                  Funding for this project has been provided by the United States Department of Housing and Urban  Development, Office of Sustainable Housing and Communities, through the Lehigh Valley Economic  Development Corporation.      3 December 2014 ‐ Final City of Allentown Re‐Industrialization Strategy – Phase III Allentown Metal Works Re‐Use Study               4       December 2014 ‐ Final City of Allentown Re‐Industrialization Strategy – Phase III Allentown Metal Works Re‐use Study             Contents ACKNOWLEDGEMENTS ............................................................................................................................ 3  EXECUTIVE SUMMARY ............................................................................................................................ 7  Master Plan Concept ......................................................................................................................... 7  Financial Feasibility Summary ........................................................................................................... 8  Economic & Fiscal Impact Summary ................................................................................................. 9  INTRODUCTION ..................................................................................................................................... 10  History ............................................................................................................................................... 10  Environmental ................................................................................................................................... 11  Incentives .......................................................................................................................................... 11  REINDUSTRIALIZATION STRATEGY PHASES ................................................................................................ 12  STRATEGY Phase I – City‐Wide Re‐Industrialization ........................................................................ 12  STRATEGY Phase II – Little Lehigh Industrial Corridor .................................................................... 12  STRATEGY Phase III – Allentown Metal Works Reuse Study .......................................................... 12  EXISTING CONDITIONS ........................................................................................................................... 13  Key Finidngs ...................................................................................................................................... 13  Challenges ......................................................................................................................................... 13  Strengths ........................................................................................................................................... 15  Considerations .................................................................................................................................. 16  CONCEPTUAL MASTER PLAN .................................................................................................................. 17  Building Revitalization ...................................................................................................................... 17  Demolition ......................................................................................................................................... 19  Zoning Parameters .......................................................................................................................... 20  Site Access ......................................................................................................................................... 21  Infrastructure ................................................................................................................................... 24  Project Site & Use Metrics ............................................................................................................... 25  Estimates of Probable Cost .............................................................................................................. 27  INDUSTRIAL REAL ESTATE MARKET ANALYSIS ......................................................................................... 30  Greater Philadelphia Industrial Market Trends .............................................................................. 30  Lehigh Valley Real Estate Market ..................................................................................................... 31  Allentown Real Estate Market ........................................................................................................ 32  Who is Allentown’s Target Market? ................................................................................................ 34  DEVELOPMENT COMMUNITY INTERVIEWS ............................................................................................... 36  Unfamiliar with Allentown’s workforce. ........................................................................................ 37  RAIL SERVICE ....................................................................................................................................... 37  COMPETITIVE ANALYSIS: COMPARABLES ................................................................................................ 38  Proposed Projects ............................................................................................................................ 38  Significant Projects under Construction ......................................................................................... 38  Significant Recently Completed Projects ....................................................................................... 39  5 December 2014 ‐ Final City of Allentown Re‐Industrialization Strategy – Phase III Allentown Metal Works Re‐Use Study   Sale Comparables ............................................................................................................................ 39  Price Points ....................................................................................................................................... 40  Incentives .......................................................................................................................................... 41  FINANCIAL PRO FORMA .............................................................................................................. 42  Overview of Financial Feasibility Tests ........................................................................................... 42  Modeling Redevelopment of Metal Works .................................................................................... 42  ECONOMIC & FISCAL IMPACT ANALYSIS ................................................................................................. 46  Summary of Findings ....................................................................................................................... 46  Economic Impact ............................................................................................................................. 47  Fiscal Impacts .................................................................................................................................... 51  Net Fiscal Impact .............................................................................................................................. 55    ATTACHMENTS      FINANCIAL PRO FORMA RESULTS  FIGURES   FIGURE 1: SOUTH 10TH STREET ENTRANCE PERSPECTIVE  FIGURE 2: AERIAL PERSPECTIVE  FIGURE 3: INTERIOR RENDERING  FIGURE 4: EXISTING SITE PLAN  FIGURE 5: DEMOLITION PLAN  FIGURE 6: PROPOSED SITE CIRCULATION   FIGURE 7: PROPOSED SITE LAYOUT  FIGURE 8: PROPOSED OPTION 1 – CONCEPT BLD’G. PLANS  FIGURE 9: PROPOSED OPTION 2 – CONCEPT BLD’G. PLANS  FIGURE 10: PROPOSED OPTION 3 – CONCEPT BLD’G. PLANS  FIGURE 11: ENVELOPE REMEDIATION & RENOVATION           6       December 2014 ‐ Final City of Allentown Re‐Industrialization Strategy – Phase III Allentown Metal Works Re‐use Study             E S   XECUTIVE  UMMARY The City of Allentown and the Allentown Economic Development Corporation have commissioned  Camoin Associates and Bergmann Associates to prepare this analysis of the Allentown Metal Works site  at 606 South 10th Street as Phase III in a comprehensive Re‐Industrialization Strategy for Allentown. This  vacant industrial complex contains over a dozen structures on two (2) parcels that total approximately  19.22 acres. It is adjacent to the Little Lehigh Creek and is ideally situated as the next step in the City’s  ongoing efforts to re‐industrialize and support both economic growth and job creation. This site’s  proximity to a readily available labor pool, optimal transportation links and solid infrastructure makes it an  ideal and very marketable opportunity for potential manufacturers.   This Phase III study addresses the challenges and opportunities contained within this site and its  immediate surroundings.  This vision, supported by data and analysis, shows that with the inclusion of  publicly assisted gap financing, redevelopment of this property to meet both contemporary and future  need can be made financially viable.  The bones of the structures are strong and can be readily improved  to provide both flexibility and quick delivery to market required by industrial and manufacturing  corporations.           Master Plan Concept  Buildings to Remain:    A @    41,719 Gross Square Feet    Phased Option ‐ II  B @  125,000 Gross Square Feet  Phased Option ‐ III  G @    51,125 Gross Square Feet  Phased Option ‐ I      Leasable Industrial Space:            217,844 Gross Square feet   Buildings to be removed:  C @    38,400 Gross Square Feet – Storage buildings            D @    10,100 Gross Square Feet – Offices & Pattern Shop     E @      3,300 Gross Square Feet – Drafting Room  E @     6,200 Gross Square Feet            Total Demolished Space:            58,000 Gross Square feet   On Site Parking – Cars:         312 Spaces  (Accommodates up to 600 Employees/Shift)   On‐Site Parking – Semi Tractor Trailers:      25 Spaces  (Includes two Truck Holding Zones)     Loading Bays – Drive in and Exterior:       20  Bays     (8 tailgate, 5 At‐grade, 3 Drive‐in, 4 Rail)  Rail Siding:             16 Cars      (On‐site)  Estimate of Probable Construction Cost:              $22.7 MM      (Prevailing Wage Basis)  Optimal Lease Spaces    One to three Spaces ranging from 41,719 SF to 217,844 SF   Infrastructure:      Replace Utilities to Street Connections  Envelope:      New Insulated Walls, Roofs & Clerestory Monitors  New Thermal Windows & Doors in Existing Fenestrations   Masonry & Stucco Repairs, Stabilization & Cleaning   Interior Heavy Slab Repairs and Infill  Building Systems:    New Sprinkler Fire Protection all Buildings          New Electrical Service & Distribution to Buildings/Lease Spaces          New General and Emergency Lighting on Site & In Buildings  New Gas Service & Distribution to Buildings/Lease Spaces          New Water / Sanitary Service & Distribution to Buildings/Lease Spaces   7 December 2014 ‐ Final City of Allentown Re‐Industrialization Strategy – Phase III Allentown Metal Works Re‐Use Study   Financial Feasibility Summary  Redevelopment of urban properties, particularly urban industrial properties, is a challenging process that  requires cooperation and financial support from public, private, and non‐profit sectors. The Metal Works  property is no exception.   Camoin worked with the project team to prepare a financial feasibility study that utilizes projections on  price/rental points, construction and operating costs, and other key economic and financial information.  The financial feasibility analysis of the Metal Works site went through several iterations. The team  ultimately separated redevelopment of Metal Works into three phases and modeled each phase  cumulatively. In the first phase, Building G is redeveloped as a pilot project to test the market (Scenario 1).  In Scenario 2, Buildings G and A are redeveloped in two construction phases. Scenario 3 shows full build  out of the site in three construction phases and includes redevelopment of Buildings G, A & B in years 1, 4,  and 7 respectively.     Results of the financial feasibility analysis are summarized in the following table.   Financial Feasibility Summary Scenario Building G Building G & A Building G, A, & B Leasable Space (SF) 51,125 92,844 214,484 Construction Costs $5,656,372 $9,161,817 $24,657,932 Equity Necessary to Meet DSCR 1.25 $3,208,659 $5,084,072 $12,328,966 Rate of Return (IRR) 0% 1% 0% Outside Funding Necessary for 15% IRR $3,000,000 $4,500,000 $10,000,000   Terminology used in the table above is defined as follows:    Equity Necessary to Meet DSCR – The debt service coverage ratio (DSCR) is a measure of the  resources available to pay debt service (calculated as the ratio of net operating income to debt  service payments). Typically, banks like to see a ratio of at least 1.25. To reach this threshold,  significant equity investments are necessary.    Rate of Return (IRR) ‐ The internal rate of return (IRR) is a formula used to calculate the rate of  return for investments that create different amounts of annual cash flow. Typically, a benchmark  of 15% is the minimum IRR a private investor will accept. Note that, for a public entity like AEDC,  an IRR of zero is essentially a public investment of a zero‐percent loan.  Presumably, the public  goal of job creation for a project such as Metal Works outweighs the desire for a financial return  on investment.   Outside Funding Necessary for 15% IRR – This is the level of outside funding, or grant funding,  necessary for the IRR to reach 15%. At this rate of return, the private sector would likely become  interested in the project.          8       December 2014 ‐ Final City of Allentown Re‐Industrialization Strategy – Phase III Allentown Metal Works Re‐use Study             Economic & Fiscal Impact Summary  The economic impact of the renovation and construction activity associated with preparing the three  buildings for occupancy is summarized in the table below. It is expected that there will be a one‐time  economic impact of 339 jobs (annual full‐time equivalent), $10.7 million in earnings, and $26.5 million in  sales.   One-Time Economic Impact from Construction Phase I Phase II Phase III Total Jobs 84 52 202 339 Earnings $2,658,499 $1,647,561 $6,364,682 $10,670,742 Sales $6,597,787 $4,088,872 $15,795,690 $26,482,350 Source: EMSI   The economic impact of the businesses that will occupy the three buildings are presented in the following  table. The total jobs impact is expected to range from 73 jobs to 396 jobs. This range is attributable to  assumptions made about the number of employees per square footage of building space. The high case is  derived from a review of literature sources while the low case comes from measured employment in  AEDC’s Enterprise Zone. Total annual earnings will total $3.8 million to $21 million and annual sales in the  City as a result of the project will range between $13 million and $70 million.   Annual Economic Impact from Operations Phase I Phase II Phase III Total High Case Scenario Jobs 100 76 220 396 Earnings $6,802,242 $3,139,935 $11,093,823 $21,036,000 Sales $24,600,134 $11,372,049 $34,179,034 $70,151,217 Low Case Scenario Jobs 19 14 40 73 Earnings $1,275,420 $579,680 $1,981,040 $3,836,140 Sales $4,612,525 $2,099,455 $6,263,174 $12,975,154 Source: EMSI   The Project will also generate a fiscal impact to the City of Allentown. As shown in the table below, the  fiscal impact of the Project is expected to range from a net loss of $183,000 in the high case scenario to a  $248,000 annual loss to the City in the low case.   Annual Fiscal Impact: City of Allentown Phase I Phase II Phase III Total High Case Scenario Total Revenue $ 2 9,431 $ 21,060 $ 66,556 $ 117,047 Total Expenses $ 7 4,695 $ 46,291 $ 178,827 $ 299,813 Net Change $ ( 45,264) $ (25,231) $ (112,270) $ (182,766) Low Case Scenario Total Revenue $ 1 2,903 $ 8,499 $ 30,195 $ 5 1,597 Total Expenses $ 7 4,695 $ 46,291 $ 178,827 $ 299,813 Net Change $ ( 61,792) $ (37,792) $ (148,632) $ (248,216) Note: Includes new Earned Income Tax revenues to the School District Source: Camoin Associates       9 December 2014 ‐ Final City of Allentown Re‐Industrialization Strategy – Phase III Allentown Metal Works Re‐Use Study   I   NTRODUCTION History  Available Sanborn and bird’s‐eye‐view maps of Allentown reveal that the subject properties were  developed between 1897 and 1902. The Sanborn map for 1911 indicates that the building along what is  now South 10th Street was the first structure for the Mack Brothers Motor Car Company.  The site  immediately to the west was Traylor Engineering Manufacturing Company – founded in 1902 by Samuel  Traylor as manufacturers of heavy duty mining equipment and briefly a munitions plant during WWI.   Buildings include included a Foundry, Pattern Shops, Boiler & Tank Department Forge, Coal‐fired Steam  Boiler/Power Plant and assorted support structures, including an exterior traveling crane, adjacent to the  Lehigh Valley Rail Road – Barber Branch.   These original buildings are structured primarily of steel and/or  iron columns supporting open heavy timber wood frame trusses with iron tie rods, and are enclosed with  a curtain wall of brick masonry.  Foundations are concrete with heavy reinforced concrete slabs in some  portions of the foundry while other portions of the foundry had earthen floors.   Traylor Engineering  Manufacturing Co.         C. 1911.                  Source: Sanborn Maps  Company    These bird’s‐eye‐views from 1901 and 1922 show the status of the buildings on the site.     Traylor   Traylor    Engineering and    Engineering and  Manufacturing  Manufacturing  Company,          Company,            C. 1901.          C. 1922.           Landis & Alsop  Hughes & Fowler    Bi rds‐eye‐view of    Birds‐eye‐view of  Allentown, PA      Allentown, PA         Source: Library of  Source: Library of  Congress Congress     10       December 2014 ‐ Final