Tribunale di Palermo Sezione IV CIVILE - Esecuzioni Immobiliari G.Es. Dott.ssa Angela Notaro Procedimento N° R.G.E. 108/2011 Esecuzione immobiliare promossa da BANCA DON RIZZO CRED. COOP. DELLA SICILIA OCCIDENTALE Relazione tecnica di stima dell’immobile sottoposto ad esecuzione Premessa Con provvedimento del 12 Novembre 2011 la S.V. mi ha nominato consulente tecnico per la stima dell’immobile oggetto del procedimento, fissando la data del 24 Febbraio 2012 per il conferimento dell’incarico. Nel corso di tale udienza, dopo avere prestato il giuramento di rito, la S.V. mi ha esplicitato i termini dell’incarico, ponendomi i seguenti quesiti: 1) Provveda l'esperto, preliminarmente, a controllare la completezza della documentazione presentata dai creditori (avvisi ex art. 498 C.P.C. ai Creditori con diritto di prelazione risultante da pubblici registri e sequestranti, avvisi ex art. 599 c.p.c. ai comproprietari dei beni pignorati indivisi, con precisazione in ordine al buon esito di ciascuna notifica - ove evidentemente ricorresse la necessità di notificare i predetti avvisi), nonche dei documenti di cui all"art 567, secondo comma c.p.c. (esplicitando se è stata esaminata la relazione notarile e verificando la completezza della storia del dominio nel ventennio antecedente la data del pignoramento), segnalando al giudice immediatamente quelli mancanti o inidonei o comunque ogni altra omissione o discrasia rispetto agli elementi acquisiti; 2) Provveda altresì, previa comunicazione scritta ai debitore, al creditore procedente e ai comproprietari della data e del luogo di inizio delle operazioni peritali, esaminati gli atti dei procedimento ed eseguita ogni altra operazione ritenuta necessaria, e previo altresì accesso all'immobile: a) alla esatta individuazione dei beni oggetto dei pignoramento, eventualmente evidenziando l'opportunità di procedere alla formazione di uno o più lotti per la vendita, previa identificazione dei nuovi confini; b) alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo edilizio ed urbanistico e, in caso di esistenza di opere abusive, all’indicazione dell'eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47,85 e n. 724/94 e succ. mod. e dei relativi costi assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti; laddove l'immobile sia abusivo e non sanabile, proceda alla valutazione dell’area di sedime calcolando i costi connessi all'abbattimento dell'opera abusiva; 1 c)all’identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento dell'esatta rispondenza dei dati specificati nell'atto di pignoramento con le risultanze catastali, provvedendo nell'ipotesi in cui queste ultime siano inidonee all'esatta individuazione dei beni, ad effettuarne il rilievo planimetrico; d) ad accertare - al fine di allineare i decreti di trasférimento alla disciplina dei trasferimenti a seguito dell'entrata in vigore del D.L 78/10 convertito con L.122/10- la conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto e, in caso negativo, a procedere ad ogni correzione necessaria (Con oneri a carico dei creditore istante). 3) Rediga quindi, in fascicoletti separati tante relazioni di stima quanti sono i lotti individuati indicando, in ciascuna di tali relazioni: a) l'esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero di interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, di eventuali pertinenze e accessori; ciascun immobile sarà identificato, in questa parte nella relazione, da una lettera dell'alfabeto e gli accessori dalla medesima lettera con un numero progressivo; per ciascuno dl essi occorrerà, inoltre, allegare copia della concessione o licenza edilizia ovvero indicare gli estremi di eventuali pratiche di sanatoria e verificare l'esistenza della dichiarazione dl agibilità. previa l’acquisizione o l’ aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa b) una breve descrizione complessiva e sintetica dei beni, nella quale saranno indicati tra l'altro anche il contesto in cui essi si trovano (es. se facenti parte dl un condominio o di altro complesso immobiliare con parti comuni, ecc.) le caratteristiche e la destinazione della zona: c) lo stato dì possesso degli. immobili, precisando se occupati dal debitore ovvero da terzi ed a che titolo, facendo particolare riferimento all’esistenza dl contratti registrati in data antecedente al pignoramento; d) l'esistenza di formalità vincoli od oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; e) l'esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente. 4) Provveda inoltre l'esperto: a) alla indicazione di eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino ecc.); b) alla valutazione del lotti indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima; c) ad indicare, qualora si tratti di quota indivisa,la valutazione della sola quota tenendo conto della maggior difficoltà dl vendita per le quote indivise; precisi infine se il bene risulti separabile in natura ovvero comodamente divisibile o, ancora, se ritenga probabile la vendita della quota indivisa ad un prezzo pari o superiore al valore della stessa (es. per la presenza dì comproprietari e/o familiari interessati all'acquisto, ecc.); 5) Alleghi il perito a ciascuna relazione dl stima almeno due fotografie esterne del bene e almeno due interne,un’adeguata documentazione fotografica relativa allo stato d’uso, nonché la planimetria del bene; 6) Acquisisca il perito direttamente presso i rispettivi uffici, previo avviso al creditore procedente, i documenti mancanti che si profilino necessari o utili per l’espletamento 2 dell'incarico, anche in copia semplice, con particolare riferimento all'atto dl provenienza; Il Giudice dell'esecuzione dispone altresì che: 7) in applicazione di quanto disposto dal Garante per la protezione dei dati personali con provvedimento del 7/.2./2OO8 il consulente ometta, nel testo della relazione, qualsiasi indicazione delle generalità del debitore e. di ogni altro dato personale idoneo a rivelare l'identità di quest'ultimo e di eventuali soggetti terzi (quali, ad esempio, l'indicazione nella relazione della professione di uno di tali soggetti, ovvero la rappresentazione fotografica dell'insegna dell'attività esercitata nell'immobile oggetto del pignoramento); a tale scopo il consulente attribuirà ai debitore e ai terzi una sigla alfabetica (A),B),C), e via dl seguito), provvedendo a specificare in un atto a parte l'identità della persona cui si riferisce la sigla, evitando dl inserire tale ultimo atto nella copia informatica della relazione; 8) il consulente provveda, entro 60 giorni prima dell'udienza di rinvio (già fissata ai sensi dell'art 569 c.p.c.) a depositare la perizia in cancelleria e a dare avviso dell'avvenuto deposito al creditore procedente, a quelli intervenuti ed al debitore, anche se non costituito, a mezzo posta ordinaria o posta elettronica nel rispetto della normativa, anche regolamentare, concernente la sottoscrizioni, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi; con le medesime modalità e nei medesimi termini provveda a inviare alle parti copia della relazione; unitamente al deposito della perizia, il consulente documenti l'inoltro degli avvisi dì deposito alle parti; 9) con le medesime modalità dl trasmissione le partì provvedano a far pervenire direttamente al perito, entro 15 giorni prima della suindicata, udienza eventuali note alla consulenza (da depositare successivamente fino alla data dell'udienza), disponendo altresì che, in tale ipotesi il perito compaia all'udienza per fornire i necessari chiarimenti; 10)il C.T.U. sospenda le operazioni peritali in caso di impossibilita dì accedere all'immobile e avverta il giudice ed il creditore procedente 11) il C.T.U.. riferisca immediatamente, al giudice di ogni richiesta di sospensione del corso delle operazioni peritali informando contestualmente la parte che l'esecuzione potrà essere sospesa solo con provvedimento del giudice su ricorso della medesima parte, cui aderiscano tutti gli altri creditori; 12) il C.T.U. formuli tempestiva istanza di proroga del termini in caso di impossibilità di osservanza del termine di deposito, provvedendo altresì alla notifica alle parti; il C.T.U. dichiara che si riserva di comunicare alle parti l'inizio delle operazioni di consulenza. Il Giudice liquida in favore del C.T.U. a titolo di acconto la somma di €. MILLE/00, che pone provvisoriamente a carico del creditore istante per la vendita: il C.T.U. provvederà ad inoltrare richiesta al creditore onerato unitamente all'avviso che per il pagamento è fissato il termine massimo di giorni sessanta. decorrenti dal ricevimento della richiesta e con l'ulteriore avviso che qualora alla scadenza di detto termine il consulente non abbia ricevuto l'importo in parola. egli dovrà rimettere gli atti al giudice dell'esecuzione il quale provvederà a fissare udienza dì comparizione delle parti al fine di adottare i provvedimenti più opportuni per la prosecuzione della procedura ed in mancanza di documentazione del versamento del suddetto anticipo per l'adozione dei provvedimenti di cui all'art. 630 cpc: autorizza il c.t.u. al ritiro della produzione. Autorizza,. altresì, il perito a servirsi di mezzo proprio per gli spostamenti che si rendessero necessari al di fuori dei territorio del comune di Palermo, nonché ad accedere ad ogni documento concernente gli immobili pignorati, ivi compresi i documenti relativi a rapporti dl locazione, in possesso del Comune, dell’Ufficio del registro, della Conservatoria dei Registri Immobiliari, dell'Ufficio dei Territorio o del Condominio, ed a estrarne copia, non trovando applicazione, nel caso dì specie i limiti di cui alla legge 31.12.96 n. 675 sulla “Tutela delle persone e di altri soggetti rispetto al trattamento dei dati personali". 3 Introduzione La presente relazione riepiloga le attività svolte e le conclusioni cui si è pervenuti dopo avere ultimato lo studio dei documenti, gli accertamenti catastali e quelli dei sopralluoghi, nonché le indagini di mercato per la stima del prezzo a base d’asta dell’immobile oggetto dell’incarico. Bene oggetto dell'incarico e documentazione acquisita Dall’esame degli atti forniti dalla Cancelleria, emerge che il procedimento esecutivo n° 108/2011 trae origine dall’Atto di Pignoramento Immobiliare, notificato in data 25 Febbraio 2011, ai Sigg.ri A e B in forza del quale, su istanza della BANCA DON RIZZO, è stato sottoposto a pignoramento immobiliare i seguenti beni immobili; ( si attribuiscono le lettere A e B distintamente ai nomi degli esecutati nell’ordine indicato nell’incarico di valutazione) Beni di A: - “fabbricato sito in Partinico, Contrada San Giuseppe ad una elevazione fuori terra allo stato grezzo, composto da cucina soggiorno,due camere,corridoio, w.c. e veranda per una superficie di mq.86,55. L’unità immobiliare è censita al N.C.E.U. del Comune di Partinico al foglio 15, particella 836, Contrada San Giuseppe, piano T, categoria A/3, classe 1, vani 4, quota di proprietà ½; - appezzamento di terreno sito in Partinico, Contrada San Giuseppe, di mq.2792, censito al N.C.T. del Comune di Partinico al foglio 15, particella 222,are 27,92, vigneto, classe 2, quota di proprietà ½; - appezzamento di terreno sito in Borgetto, contrada Sagani, di mq.1650 circa, censito al N.C.T. del Comune di Borgetto, sotto corretta intestazione, al foglio 1, particella 102 di are 16,50, somma cheto arboreo, classe 4, quota di proprietà ½ ”. 4 Beni di B: “- Fabbricato sito in Partinico, Contrada San Giuseppe ad una elevazione fuori terra allo stato grezzo, composto da cucina soggiorno,due camere,corridoio, w.c. e veranda per una superficie di mq.86,55. L’unità immobiliare è censita al N.C.E.U. del Comune di Partinico al foglio 15, particella 836, Contrada San Giuseppe, piano T, categoria A/3, classe 1, vani 4, quota di proprietà ½; - appezzamento di terreno sito in Partinico, Contrada San Giuseppe, di mq.2.792, censito al N.C.T. del Comune di Partinico al foglio 15, particella 222,are 27,92, vigneto, classe 2, quota di proprietà ½; - appezzamento di terreno sito in Borgetto, contrada Sagani, di mq.1650 circa, censito al N.C.T. del Comune di Borgetto, sotto corretta intestazione, al foglio 1, particella 102 di are 16,50, somma cheto arboreo, classe 4, quota di proprietà ½ ”. Nello stesso atto si identificavano i proprietari e la loro residenza in via La Grange numero 4, nonché le persone alle quali era stato notificato il suddetto atto. Consultati atti e documentazioni prodotte successivamente, che davano corso alla procedura richiesta, ovvero:… - Istanza di vendita del 06/04/2011 formulata dall’ Avv. Dario Milana per conto dei ricorrenti con depositato in cancelleria il 15.04.2011; - Certificazione Notarile del Avv. Fabio Gattuso, notaio in Cefalù, prodotta il 10 Agosto 2011 dall’Avv. Dario Milana per conto dei ricorrenti; - Istanza di vendita immobiliare del Tribunale Ordinario di Palermo del 23 Dicembre 2011; ….si legge la stessa descrizione del bene e gli stessi dati anagrafici e di residenza dei proprietari. 5 Dalla documentazione visionata presso il Tribunale di Palermo nel fascicolo in oggetto indicato, si è preso atto anche dei documenti originali dell’immobile e delle visure catastali ove si leggono i riferimenti catastali e l’ubicazione degli immobili già descritti in precedenza; si è estrapolato quanto serve per poter ottemperare all’incarico per la valutazione del compendio conferito dal Giudice ed esattamente: - Fabbricato sito in Partinico, Contrada San Giuseppe ad una elevazione fuori terra allo stato grezzo, composto da cucina soggiorno,due camere,corridoio, w.c. e veranda per una superficie di mq.86,55. L’unità immobiliare è censita al N.C.E.U. del Comune di Partinico al foglio 15, particella 836, Contrada San Giuseppe, piano T, categoria A/3, classe 1, vani 4, - appezzamento di terreno sito in Partinico, Contrada San Giuseppe, di mq.2.792, censito al N.C.T. del Comune di Partinico al foglio 15, particella 222,are 27,92, vigneto, classe 2, - appezzamento di terreno sito in Borgetto, contrada Sagani, di mq.1650 circa, censito al N.C.T. del Comune di Borgetto, sotto corretta intestazione, al foglio 1, particella 102 di are 16,50, somma cheto arboreo, classe 4. Gli immobili suddescritti si appartengono ai Sigg.ri A e B per la quota di proprietà ½ ciascuno. Recupero delle documentazioni di supporto alla perizia Per individuare logisticamente i beni oggetto del pignoramento, si sono consultate le cartografie territoriali dei rispettivi siti, identificando le località, l’ubicazione delle proprietà e quindi si è predisposto l’itinerario da seguire per raggiungere i luoghi (all.1 ); - per accertare l'esatta rispondenza dei dati specificati nell'atto di pignoramento con le risultanze catastali e per poter effettuare il rilievo planimetrico, si sono richieste le visure aggiornate e planimetrie catastali presso l’ Ufficio Tecnico dei Comuni di Partinico e Borgetto; Si è acquisito presso l’Agenzia del Territorio di Palermo la documentazione catastale, 6 necessaria al fine di rilevare le eventuali trasformazioni che possano essere significative ai fini della collocazione del bene nel mercato immobiliare (all.2 ); - per verificare la destinazione sotto il profilo urbanistico si è consultato e preso atto di quanto descritto nell’atto di vendita, richiesto presso lo studio Notarile del Notaio Francesco Allotta, Notaio in Partinico (all.3 ) e si è richiesta la documentazione riguardante la destinazione urbanistica secondo i rispettivi P.R.G. Comunali. (all.4 ) - per verificare l’esatta rispondenza tra le notizie raccolte e lo stato dei luoghi si è fatto un primo sopralluogo conoscitivo; - successivamente alla verifica di tutta la documentazione ottenuta, si è comunicata ai debitori, ai creditori procedenti e agli avvocati, la data e il luogo di inizio delle operazioni peritali. (all.5 ); Provenienza, regolarità edilizia ed individuazione catastale dell’immobile Si riporta di seguito quanto è emerso nel corso degli accertamenti per titoli sulla piena ed esclusiva proprietà antecedenti il ventennio, in merito alla provenienza del bene, alla sua regolarità edilizia ed alla individuazione catastale. Il Fabbricato, oggetto del procedimento, è pervenuto ai danti causa dell’esecuzione in forza dell’atto di compravendita n° 25127 del Repertorio e n°2708 di Raccolta, stipulato dal Notaio Francesco Allotta di Partinico, in data 15 Settembre 2006; registrato all’Ufficio delle Entrate di Palermo, al n. 5239, serie IT il 15 Settembre 2006; trascritto a Palermo in data 18 Settembre 2006 ai nn. 57492/31749 Con tale atto è stata costituita la proprietà ai danti causa per la metà ciascuno, che dichiaravano di trovarsi sotto regime di comunione di beni, dei seguenti immobili siti in Partinico, Contrada San Giuseppe e precisamente: “- fabbricato per civile abitazione ad una elevazione fuori terra composto da cucina, soggiorno, due camere, corridoio, w.c. e veranda 7 per una superficie di mq.86,55; distinto al Catasto Fabbricati. al foglio 15, particella 836, Contrada San Giuseppe, piano T, categoria A/3, classe 1, vani 4, rendita € 237,57 . - appezzamento di terreno agricolo esteso circa mq. 2.792 e, per quanto in effetti si trova, circostante il fabbricato suddetto, distinto in Catasto, al foglio 15, particella 222, di are 27,92, vigneto, classe 2, RD EURO 30,28, RA EURO 7,21. I suddetti immobili confinano da Alcamo con la strada ferrata, da Palermo con la strada vicinale S. Giuseppe, da mare con la proprietà Lunetto. Nello stesso atto si descrive che “ il fabbricato necessita di interventi edilizi di manutenzione straordinaria…”; si data la provenienza da un precedente atto al 18 Giugno 1987; “ che la costruzione del fabbricato….è stata iniziata ed ultimata in data anteriore all’anno 1985 “; “ che in data 31 Dicembre 1086 è stata presentata domanda di concessione in sanatoria presso il Comune di Partinico….come anche riportato nel richiamato titolo di provenienza del 18 Giugno 1987 ” ; che il Comune predetto, in data 15 Settembre 1993 ha archiviato l’istanza di sanatoria perché l’immobile è stato edificato in data anteriore il 1965 ”; Che il comune predetto, in data 28 Dicembre 1993 ha rilasciato l’autorizzazione n. 51, prot. n° 2188 per le opere di completamento del fabbricato “ e che il certificato di abitabilità sarà acquisito a cura e spese della parte acquirente. Riguardo il terreno circostante il fabbricato, dall’atto si evince che “ il terreno ricade in zona territoriale omogenea E, essenzialmente destinata all’esercizio dell’agricoltura ed alle attività ad esse connesse. L’ultima proprietà, oggetto del procedimento, è pervenuta ai danti causa dell’esecuzione in forza dell’atto di compravendita, stipulato dal Notaio Roberto Allotta di Palermo, in data 7 Giugno 2001; trascritto a Palermo in data 13 Giugno 2001 ai nn. 25286/318376 e riguarda un 8 appezzamento di terreno, censito al Catasto Terreni del Comune di Borgetto, al foglio 1, particella 102, sommaccheto arborato, classe 4, di are 16,50, reddito dominicale euro 1,70, reddito agrario 0,26. Si è quindi proceduto ai necessari accertamenti di sopralluogo, mentre con separati accessi sui luoghi sono state condotte le indagini di mercato necessarie per la formazione di una scala di valori di mercato, per la corretta collocazione del bene. Accertamenti sopralluogo Con telegrammi del 7 Giugno 2012, sono stati convocati sui luoghi i creditori procedenti, i rispettivi avvocati e gli esecutati. Il giorno 14 Giugno 2012, si è raggiunto il punto di incontro comune, ove non si è presentato alcuno degli invitati; il giorno successivo, contemporaneamente ad una comunicazione al Giudice dell’avvenuto, si è preso atto di un disguido di giornate con l’esecutato e si è riproposto un nuovo appuntamento. Il giorno 21 Giugno 2012, seconda convocazione, si è presentato l’esecutato A sul luogo dell’appuntamento e nessun’altro per conto dei creditori procedenti. Per la qual cosa non si è ricevuto l’acconto indicato dal Giudice. Insieme all’Esecutato, si è effettuata la visita del fabbricato e del terreno circostante in Partinico; successivamente si è raggiunto il terreno in territorio di Borgetto, concludendo i sopralluoghi con la chiusura del verbale di constatazione. Durante la visita, si è verificata la consistenza delle proprietà effettuando delle riprese fotografiche d’insieme, (all. 6 ) e confrontando contemporaneamente lo stato dei luoghi con i documenti tecnici già in possesso, al fine di rilevare le eventuali trasformazioni che possano essere significative per poter collocare il bene nel mercato immobiliare. 9 Risultati delle Verifiche e rilevamenti Si premette che le planimetrie del terreno e del fabbricato di Contrada San Giuseppe in territorio di Partinico, ritirate dall’ufficio tecnico del Comune di appartenenza e quelle ritirate dal NCT ed NCEU di Palermo, mostrano le due proprietà distinte e senza rapporto fra loro in quanto nella planimetria catastale del terreno non risulta esistente il fabbricato, ma si evince soltanto che all’interno del terreno in oggetto sia stato individuato d’ufficio un fabbricato ancora oggetto di rilievo. Si presume che la planimetria dell’inserimento in mappa dell’edificio nel terreno di pertinenza, consegnata dalla proprietà, non sia stato ancora reso ufficiale. Descrizione dell’immobile rilevato La consistenza immobiliare del fabbricato, desunta dalla planimetria catastale, presenta le seguenti dimensioni: Appartamento, mq. 68,00 Veranda mq.18,56 Dalla visita nell’immobile si è potuto constatare una discordanza tra la planimetria catastale del fabbricato e l’attuale divisione e destinazione degli ambienti interni; lo stato dei luoghi mostra una diversa distribuzione interna con alterazioni della sagoma del fabbricato ed un nuovo edificio. Esattamente si riscontra: - la chiusura della veranda coperta, inglobandola nell’ambiente interno come soggiorno cucina e camerini; - la realizzazione di un vano w.c. di servizio con ingresso dall’esterno sul lato posteriore; - la realizzazione di una tettoia sulla porta d’ingresso; - la realizzazione di una tettoia sul prospetto posteriore; - la realizzazione di un corpo accessorio all’esterno del fabbricato nelle immediate vicinanze 10