Železniční uzel Brno: urbánně-ekonomický posudek zpracoval Ing. arch. Lukáš Makovský verze 1.0 (finální verze k připomínkování k 11. únoru 2018) MANAŽERSKÉ SHRNUTÍ Cílem tohoto posudku je vyhodnotit, jaké dopady na městskou ekonomiku a městský rozvoj budou mít varianty Železničního uzlu Brno. Posuzované parametry variant Řeka a Petrov byly přejaty ze Studie proveditelnosti ŽUB, aby byly výsledky s touto studií konzistentní. Z obou posuzovaných variant Řeka a Petrov je z hlediska rozvoje města a souvisejícího společenského užitku výhodnější varianta Řeka. Ve variantě Řeka je totiž možné posta- vit více než dvojnásobný počet bytů než ve variantě Petrov. Pokud by se tedy měl posta- vit stejný počet bytů, u varianty Petrov by se druhá polovina bytů musela stavět na ji- ném místě, které by bylo dále od centra, nebo dokonce za hranicemi Brna. Obyvatelé těchto vzdálenějších bytů by pak častěji dojížděli automobilem, což by zhoršovalo do- pravní situaci ve městě, a ti kteří by dojížděli veřejnou dopravou, by dojížděli delší vzdá- lenost, což je pro město nákladnější. Zvýšené náklady na MHD způsobené vzdálenější výstavbou jsou oproti variantě Řeka 8,5 - 10 milionů Kč ročně, zvýšené náklady na do- jížďku pro dojíždějící autem jsou odhadnuty na 16-19 milionů Kč ročně. Celkové nega- tivní externality dopravy by byly oproti variantě Řeka vyšší o 114 až 134 milionů Kč ročně. Dále díky tomu, že ve variantě Řeka jsou koridory osobní a železniční dopravy sloučeny do jednoho, se uvolní atraktivní pozemky v bezprostřední blízkosti centra města. Ve va- riantě Řeka je nový železniční koridor dále od centra města. Díky tomu pozemky, které byly doposud od centra města odděleny bariérou železnice, jsou nyní bezprostředně přístupné z centra města a to vede k jejich výraznému zhodnocení. Jelikož velkou část pozemků vlastní veřejný sektor, Město Brno, Česká republika nebo České Dráhy, část tohoto zhodnocení se projeví na veřejném majetku. Díky sloučení kolejišť do jednoho koridoru ve variantě Řeka je v této variantě celková plocha železnice o 38 % menší, než ve variantě Petrov. Celková hodnota vymezených stavebních pozemků je ve variantě Řeka vyšší o 25% oproti variantě Petrov. 2 OBSAH 1. Základní informace .............................................................................................. 4 1.1 Zadání posudku .............................................................................................. 4 1.2 Metoda hodnocení ......................................................................................... 4 2. Posuzované území a varianty .............................................................................. 5 2.1 Vymezení ........................................................................................................ 5 2.2 Vlastnická struktura ......................................................................................... 5 3. Varianty návrhů .................................................................................................... 7 3.1 Přehled kapacit variant ................................................................................... 7 4. Potřeby budoucího rozvoje ................................................................................. 9 4.1 Územní plán a rozvoj území ............................................................................ 9 4.2 Vývoj populace ............................................................................................... 9 4.3 Vývoj poptávky po nemovitostech ............................................................... 10 4.4 Předpokládané dopady na rozvoj města ...................................................... 11 4.5 Předpokládané počty obyvatel dle variant ................................................... 13 5. Peněžní dopady na aktéry ................................................................................. 14 5.1 Investiční náklady na straně města ............................................................... 14 5.2 Zvýšení hodnoty pozemků v řešeném území ................................................ 14 5.3 Posouzení zvýšení hodnoty pozemků podle vlastníků .................................. 19 5.4 Zhodnocení bývalých pozemků tratí ............................................................. 23 6. Pozitivní a negativní externality ........................................................................ 25 6.1 Snížení hodnoty území dotčeného hlukem .................................................. 25 6.2 Analýza stávajícího dopravního chování obyvatel města .............................. 26 6.3 Model dopravního chování a vyčíslení nákladů a externalit ......................... 31 6.4 Zvýšení hodnoty nemovitostí a zvýšení užitku odstraněním bariéry v území 33 7. Celkové zhodnocení .......................................................................................... 35 Bibliography ............................................................................................................. 37 Použité datové zdroje .............................................................................................. 38 Výpočty ..................................................................................................................... 41 3 1. ZÁKLADNÍ INFORMACE 1.1 Zadání posudku Clem posudku je vyhodnocení rozdílu ekonomických dopadů mezi dvěma variantami přestavby Železničního uzlu Brno, a to zejména v oblasti celospolečenských nákladů a přínosů souvisejících s možnostmi urbánního rozvoje posuzovaného území1. Posudek je zpracován na základě variant Petrov a Řeka ve studii 'Prověření územních dopadů vari- ant přestavby železničního uzlu Brno' (URBANISMUS, ARCHITEKTURA, DESIGN - STUDIO, spol. s r.o., 2015), která posloužila jako podklad pro 'Studii proveditelnosti ŽUB' (Společnost pro "Studii proveditelnosti ŽUB", 2017). Posouzeny budou peněžní do- pady díky zhodnocení pozemků, externality projektu dané možnostmi nové výstavby v území i náklady projektu na rozpočet města. 1.2 Metoda hodnocení Podstata jednotlivých ekonomických dopadů je popsána na základě ekonomické a ur- bánní teorie, na základě datové analýzy (zejména za použití lineární regresní analýzy) jsou popsány funkční vztahy zohledněných veličin. Odhadnuté funkční vztahy jsou ná- sledně využity pro odhad ekonomických dopadů, a to buď dosazením přejatých norma- lizovaných nákladů nebo externalit na uvedenou jednotku nebo na základě vlastních vý- počtů. 1 Tento aspekt je obdobně pojat v kapitole 10.2. Zvýšení atraktivity okolí železniční infrastruktury Studie proveditelnosti 4 2. POSUZOVANÉ ÚZEMÍ A VARIANTY Vymezení území i posuzované varianty Řeka a Petrov jsou přejaty ze Studie proveditel- nosti ŽUB, která je přejímá ze studie 'Prověření územních dopadů variant přestavby železničního uzlu Brno' (URBANISMUS, ARCHITEKTURA, DESIGN - STUDIO, spol. s r.o., 2015). Ve Studii proveditelnosti ŽUB je uvedeno, že výše uvedená studie byla oficiál- ním podkladem zadavatele pro posouzení možných variant rozvoje. "Finální podoba studie byla pro zpracování studie proveditelnosti ŽUB byla následně předána jako ofi- ciální podklad ze strany Statutárního města Brna a zároveň byla odsouhlasena Výborem studie proveditelnosti Železničního uzlu Brno dne 23. 9. 2015 jako jeden z oficiálních výchozích podkladů pro účely zpracování této studie proveditelnosti ve vztahu k otázkám urbanismu, koncepce dopravy a územního plánování a rozvoje." (Společnost pro "Studii proveditelnosti ŽUB", 2017, stránky B5, 8) 2.1 Vymezení Vymezené území má rozlohu 1,9 milionu metrů čtverečních, tedy 195,3 hektarů. Vymezení území ale vyvolává určité diskuze, protože nezahrnuje plochy stávající ná- kladní železniční trati, které mohou být ve variantě Petrov využity pro stavební bloky. 2.2 Vlastnická struktura Analýza vlastnické struktury byla provedena na základě geodat poskytnutých Kanceláří architekta města Brna pro celé řešené území. Při posouzení obou variant pak byly zo- hledněny pozemky a jejich části ležící uvnitř navržených stavebních bloků. 5 Vlastník Plocha [ha] Ostatní právnické osoby 64,5 Brno 40,7 České dráhy 32,4 Česká republika 28,1 Brněnské komunikace 13,9 Spoluvlastnictví 7,9 Fyzické osoby a manželé 6,1 Organizace veřejného sektoru 1,6 Nepřiřazeno 0,06 Celkem 195,2 6 3. VARIANTY NÁVRHŮ Zásadní rozdíl mezi dvěma základními variantami A-Řeka a B-Petrov je lokalizace hlav- ního nádraží a s tím spojené trasování kolejišť. Zatímco ve variantě Řeka je hlavní nádraží posunuto na místo stávajícího Dolního ná- draží a celé kolejiště je zhruba vedeno v trase stávající nákladní trati, ve variantě Petrov zůstává hlavní nádraží na svém místě stejně jako nákladní trať. Hlavním rozdílem tedy je, že ve variantě Řeka může být většina posuzovaného území bez bariéry trati připojena ke stávající městské struktuře. Podrobnější dělení variant na podvarianty, které je uváděno ve Studii proveditelnosti ŽUB, není v měřítku tohoto posouzení podstatné a proto budou v tomto posudku posu- zovány pouze základní varianty Řeka a Petrov a případně budou porovnány se součas- ným stavem. Na následujících dvou kartogramech jsou obě varianty zobrazeny. Tmavě šedě je ozna- čena plocha kolejiště, žlutě jsou označeny bloky komerčního využití a červeně bloky pro bydlení. Ve variantě Petrov jsou světle šedě označeny i plochy výroby a bloky šrafované jsou zastavitelné plochy mimo posuzované území. 3.1 Přehled kapacit variant3 Bilance rozvojových území Bez projektu, Řeka, plocha Petrov, plocha Území plocha [ha] [ha] [ha] Benešova - Nádražní 7,29 14,22 9,76 Jižní centrum 50,6 52,71 51,84 Nové Sady 10,74 19,18 15,2 Štýřice - Heršpická 44,21 44,21 46,18 Štýřice - Vodařská 5,37 25,21 11,74 Koliště -Nová městská třída 34,17 34,78 34,16 Drážní těleso 37,93 0 21,43 Řeka 5,17 5,17 5,17 3 Tabulky kapacit jsou přejaty ze studie proveditelnosti železničního uzlu Brno (Společnost pro "Studii proveditelnosti ŽUB", 2017), která je přejímá ze studie: „Prověření územních dopadů variant přestavby železničního uzlu Brno“, zpracovatel: URBANISMUS, ARCHITEKTURA, DESIGN – STUDIO, spol. s r.o. v r. 2015). Doplňkové analýzy jsou provedeny autorem. 7 Území celkem 195,48 195,48 195,48 Bilance funkčního využití Bez projektu, Řeka, plocha Petrov, plocha Funkční využití plocha [ha] [ha] [ha] Bydlení 3,75 19,06 8,38 Komerční plochy 33,1 32,8 37,05 Výroba, průmysl 2,16 0 1,34 Zeleň, voda, rekreace 20,16 30,95 20,82 Bilance HPP Bez projektu, Řeka, Petrov, Funkce HPP [ha] HPP [ha] HPP [ha] Bydlení 12,33 58,87 27,89 Komerční plochy 123,43 134,43 132,77 Výroba, průmysl 0,86 0 0,53 Celkem 136,62 193,3 161,19 U varianty Řeka připadá na metr čtvereční budov o 24% více zeleně, což tuto variantu znevýhodňuje – je to pravděpodobně dáno požadavky zadání varianty, ale vychází z to- ho tato varianta méně intenzivně využívající území a tím pádem relativně znevýhodněná oproti variantě Petrov, z tohoto důvodu níže uvedu i normalizovanou variantu Petrov, které budou proporčně sníženy objemy hrubých podlažních ploch tak, aby na každý me- tr čtvereční připadala stejná výměra ploch zeleně. Bilance HPP včetně varianty Petrov (normalizováno)4 Řeka, Petrov, Petrov (normalizo- plocha [ha] plocha [ha] váno), plocha [ha] celkem HPP 193,3 161,2 130,0 zeleň, voda, rekreace 31,0 20,8 20,8 zeleň [m2] na hpp [m2] 0,160 0,129 0,160 bydlení, HPP 58,9 27,9 22,5 komerční plochy, HPP 134,4 132,8 107,1 výroba, průmysl, HPP 0,0 0,5 0,4 Z tabulky výše je patrné, že při normalizování varianty Petrov na stejnou plochu zeleně na metr čtvereční hrubé podlažní plochy se celková hrubá podlažní plocha varianty sníží na 67% varianty Řeka. Plocha bydlení v této normalizované variantě je 38% oproti vari- antě Řeka. Plocha komerčních ploch, která je ve variantě Řeka a Petrov téměř totožná, je v normalizované variantě Petrov na úrovni 80% varianty Řeka. 4 Poměry mezi komerčními plochami, bydlením a výrobou jsou ponechány v normalizované variantě stejné jako ve vari- antě původní. 8 4. POTŘEBY BUDOUCÍHO ROZ VOJE 4.1 Územní plán a rozvoj území Předpokladem je, že nová výstavba je na základě poptávky stavěna ve vymezených roz- vojových a transformačních územích5 stanovených územním plánem. Pro porovnání obou variant je třeba zvažovat situaci, kdy se v Brně postaví stejné obje- my hrubých podlažních ploch. Jelikož je kapacita varianty Řeka vyšší než varianty Pe- trov i Petrov-normalizovaný, tak je v obou podvariantách Petrov potřeba počítat s tím, že kapacita hrubých podlažních ploch, která přesahuje kapacitu posuzovaného území ve variantě Řeka, se zrealizuje na jiném místě ve městě. Pro vytvoření odhadu, ve kterých dalších územích se rezidenční nemovitosti zrealizují, byla využita data o kapacitách hrubých podlažních ploch platného územního plánu.6 Do volných ploch územního plánu byly promítnuty objemy hrubých podlažních ploch, které nejsou realizovatelné ve variantách Petrov a Petrov-normalizovaný oproti variantě řeka. Jde o 310, respektive 346 tisíc metrů čtverečních hrubých podlažních ploch bydlení. Rozložení tohoto objemu podle vzdálenosti od centra města je zobrazeno v grafu níže. Dále je uveden i kartogram zobrazující území, která byla do tohoto výpočtu zahrnuta. Kapacity ploch bydlení byly započteny celé, zatímco ploch smíšených bylo započteno 40% z objemu jednotlivých ploch. Z grafu je patrné, že většina objemu výstavby, která by nebyla realizována v řešeném území, by byla postavena ve vzdálenosti přibližně 3 až 6 kilometrů od centra města, tedy dál než je posuzované území. Dopad tohoto rozdílu, zejména na dopravní chování bu- doucích obyvatel, je posouzen v kapitole pozitivní a negativní externality. 4.2 Vývoj populace Očekávaný počet obyvatel Brna v roce 2056 je ve střední variantě 345 483, což je o 33 482 méně než v roce 2011, ve vysoké variantě je odhadován počet 396 151 obyvatel, tedy nárůst o 17 186 obyvatel oproti roku 2011 a v nízké variantě je odhadován počet obyvatel na 302 053, tedy o 76 912 méně než v roce 2011.7 5 Taktéž se realizuje nová výstavba v prolukách, ale tento faktor nebyl do modelu zahrnut. Pokud jsou ale proluky prosto- rově stejně rozložené jako plochy k výstavbě, pak faktor výstavby i v prolukách model neovlivňuje. 6 Zohledněny byly kapacity návrhových ploch smíšeného využití a využití pro bydlení. Způsob výpočtu je podrobněji uve- den v kapitole poznámky k výpočtům. 7 Na základě Prognózy demografického vývoje obyvatelstva města Brna a jeho okolí (Seidenglanz, Toušek, & Chvátal, 2013) 9 4.3 Vývoj poptávky po nemovitostech Pro odhad budoucí potřeby výstavby je třeba zohlednit nejen vývoj populace, ale i faktor hospodářského růstu, díky kterému obyvatelstvo bohatne a může se dovolit utratit větší objem prostředků za bydlení.8 Tento vztah je vyjádřen elasticitou poptávky po nemovi- tostech na příjmu. Tato elasticita určuje, o kolik procent zvýšíme výdaje na bydlení po- kud se nám příjem zvýší o jedno procento. Pro potřeby této studie je použita elasticita 0.59, tedy pokud se nám příjem zvýší o jedno procento, pak náš prostorový standard bydlení stoupne o půl procenta. Nárůst prostorového standardu daný růstem HDP a s tím spojeným růstem disponibil- ních příjmů je tedy třeba vzít v úvahu, protože jinak by byly odhady založené na stávají- cím průměrném plošném standardu bydlení podhodnocené. Pro odhad růstu disponi- bilních příjmů bude uvažováno, že do roku 2030 porostou tempem 2,5% ročně a od ro- ku 2030 do roku 2060 tempem 2% ročně.11 Na základě výše uvedené elasticity lze tedy předpovídat, že výdaje na bydlení12 porostou polovičním tempem oproti růstu disponi- bilních příjmů, o 1,25% ročně do roku 2030, respektive o 1% ročně do roku 2060. Po- kud budeme předpokládat, že růst cen nemovitostí bude růst stejným tempem jako ostatní zboží (inflace na trhu nemovitostí bude shodná s celkovou inflací) a zároveň že preference obyvatel budou stejné, pak se nárůst výdajů na bydlení promítne do plošné- ho standardu bydlení výše uvedenými ročními tempy růstu.13 8 "Planners (and newspapers) assume demand for housing is driven by the numbers of households, but analysis shows that this has suprisingly little impact on demand. What has really increased the demand for houses is rising incomes: as people get richer, they try to buy more space and bigger gardens ..." Urban economics and urban policy, str. 80 (Cheshire, Nathan, & Overman, 2016) 9 Podle dostupné literatury se tato elasticita pohybuje pod jedním procentem. Ve starší literatuře je uváděna hodnota přibližně 0.5 (Mulford, 1979), pozdější studie ale udávají hodnoty bližší jedné. Například Follain a Jimenez (1985) rozdělu- jí elasticitu příjmovou a cenovou pro jednotlivé atributy bytu a pro velikost bytu uvádějí příjmovou elasticitu 0.45. Wilhelmsson dochází v několika modelech k hodnotám ještě mírně vyšším (Wilhelmsson, 2002). 11 S těmito hodnotami je počítáno ve Studii proveditelnosti železničního uzlu Brno, díl B6, str. 20 (Společnost pro "Studii proveditelnosti ŽUB", 2017) 12 Konkrétně výdaje na atribut plošné velikosti bydlení. 13 Na základě dostupných dat je velmi obtížné předvídat možné jiné varianty chování obyvatel: s rostoucími výdaji na bydlení mohou rovněž volit výrazně větší nemovitosti dále od centra (suburbanizace), které pro ně doposud nebyly fi- nančně dostupné, nebo naopak mohou volit menší prostorový standard a lokalizaci blíže centru města. Z důvodu možnos- ti obou scénářů proto volím variantu stejných preferencí, jaké se projevovaly doposud. 10